截至11月27日,已经有13个城市出台了第二轮楼市新政。

杭州是最近一个出台楼市新政的二线城市。11月26日公布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面,被称“杭六条”。“杭六条”发布的同时,人民银行杭州中心支行也发布了《关于调整杭州市区差别化住房信贷政策的通知》,要求二套房的首付款比例不得低于70%。

记者统计发现,相较以往的调控政策,除了北京、广州等一线城市有一定程度收紧之外,其余二线城市调控政策除了提高二套房首付并没有实际变化。

“对市场没有什么实质影响,更多是一种对年底调控目标有可能完不成的表态。” 张志杰对21世纪经济报道记者称。

姿态

张志杰告诉记者,杭六条的主要内容就是要求加大供应,但实际上,按照杭州近两年动辄超千亿的卖地速度,杭州的供应量已经相当大。

据数据显示,截至2013年10月,杭州的可售面积为663.58万平方米,为近两年的历史最高点。自2013年以来,杭州新房每月成交量均在3000套左右。

张志杰认为,杭州此次跟风出台第二轮调控,可能与今年的房价调控目标有关。

4月1日,杭州版新“国五条”细则,明确2013年新建商品住房价格控制目标是,增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。2013年2月,杭州市政府工作报告提出,今年力争GDP增长10%左右,城镇居民人均可支配收入增长11%以上。也就是说,杭州房价涨幅的警戒线是11%。

从环比涨幅来看,杭州房价涨幅并不明显,但与去年同期相比,则出现了较大涨幅。数据显示,杭州2012年10月平均房价为16432元/平方米,而今年10月,杭州平均房价为17530元/平方米,累计涨幅为10.41%,已经接近房价调控目标的警戒线。

尽管如此,杭州当地人士普遍认为,此次二线城市扩大调控对市场并不会产生实质影响。

三中全会后,已有包括厦门、武汉、南京、南昌、沈阳、长沙、杭州等七个二线城市,加上此前的4个一线城市以及更早前的郑州市,以及三线城市徐州,目前已有12个城市收紧房地产调控。他们的共同点是将二套房首付提至7成,3个一线城市和部分二线城市还将购房所需的纳税年限适度延长。

从国家统计局公布的数据看,目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。10月份武汉市新建商品住宅价格同比涨幅高达11.3%,而南昌、沈阳与厦门这一数据也分别达到10.1%、13.3%与16.9%。

房价持续上涨的远远不止上述几个城市。据国家统计局公布的数据,10月份,70个大中城市当中,新建的商品住宅价格同比上涨的城市有69个,仅温州(楼盘)一地下降。21个城市房价涨幅高于10%,还有26个城市涨幅在8%-10%之间。预计接下去一段时间内,更多的二三线城市将逐渐加入到收紧调控的行列当中来,其中像太原、南京、长沙、西安等地或将随后跟上。

与其他各城市收紧限购不同的是,徐州市在限购的地理范围和限购的住房面积档位之中都有所放松。业内人士普遍预计,未来的楼市调控政策将会以地方政府根据当地的经济、人口规模以及房价走势等多个角度权衡,出现全国范围内“一刀切”的可能性较低。从这个角度看,2013年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。

部分城市房价上涨压力很大

链家地产分析师张旭认为,年末地方政府密集出台房地产市场调控新政。一方面是由于近期房价上涨较快,引发了广泛关注和舆论反弹,地方政府压力较大;另一方面,年末临近,部分城市完成房价控制目标几近无望,出台政策来稳定市场预期,并表明调控的决心。

CRIC分析师杨晨青认为,时至今日不论年底房价控制目标完成预期好坏、压力大小,省会以上城市客观上都有站出来表态的需要,以免之后落下不作为的“口舌”。而从政策内容上看,二线城市基本照搬了一线城市的模板,并无创新。

张旭认为,从人口流动的角度看,一二线重点城市的人口规模增长还远未结束,其科技、教育、文化和医疗等公共服务比其他城市有着明显的优势,同时收入水平和生活方式对周边人口甚至全国范围内人口都有着明显的吸引力,未来这些城市的住房需求规模依然较大,房价上涨的压力依然存在。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰表示,不排除其他完成年度房价控制目标有难度的城市,还会继续跟进收紧。但总体来看,调控的力度都比较温和,对市场不会产生根本性的影响。也就是说,仅仅采取这些预期之中的收紧调控措施,不足以让正处于上升通道的房地产市场改变运行方向。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,对于房地产市场调控而言,“限购”、“限贷”等行政手段只能在短期内抑制购房需求的释放,对平抑房价,实现房地产市场的长期健康发展并不能起到实际作用。增加供应才是真正改变市场走向的手段之一。事实表明,供需严重失衡是导致调控之下房价仍不断上涨的原因之一。

张旭认为,从长期来看,提高住房的持有成本,盘活存量规模,用税收杠杆来抑制不合理的购房需求,才能达到市场较长时间的供需平衡。

桑豫峰认为,真正对房地产市场有重大影响的,是三中全会《决定》提到的集体建设用地直接入市和房地产税的推进,但这两项改革的具体进程都还不明确,预计短时期内也难以全面推开。因此,以限购限贷为主的调控至少2014年仍会延续。

三中全会《决定》的基调是理顺政府与市场的关系,但限购限贷无疑仍属于以政府之手为主的调控,桑豫峰称这也是现阶段政府的无奈之举,在房价高涨难跌、供需矛盾偏紧的情况下,如果政府退出管制,必然又是一轮非理性的暴涨。所以,当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程,为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。