十八届三中全会之后,又有10个城市出台了房价调控的新政,这些城市主要是目前房价上涨较快的二线城市。

  十余城出新政

  28日,西安市政府办公厅发布关于《进一步做好房地产(行情 专区)市场调控工作的意见》(下称“意见”),提出了调控西安楼市的七条举措。其中,在加大供应方面,将进一步加大中小套型、中低价位住房用地供应,2014年一季度末,制定并公布当年全市住房用地计划,确保当年住房用地计划供应量在2013年的基础上增加10%。

  此外,意见强调了要落实稳定房价责任,要求各区县政府、开发区管委会、各有关部门要积极采取措施,按计划均衡供应住房用地,严格商品住房销售管理,加强房地产市场监管,切实承担稳定房价、稳定市场的责任,“确保年度房价控制目标顺利完成”。

  加上西安,本轮出台楼市调控新政的城市已达到14个。除了郑州以及北京、上海和深圳,其他10个城市均是在三中全会之后出台。本周以来,就有厦门、南昌、沈阳、长沙、南京、杭州、福州、西安8个城市密集推出调控新政,且全部是房价上涨较快的二线城市,颇为引人关注。

  纵观本轮调控,绝大多数城市推出的新政都是提高限购资格、加大土地供应、提高二套房首付几个方面。相比一线城市,部分二线城市如福州、西安的新政力度相对较弱。以西安为例,该市推出的新政除了提及加大土地供应之外,没有其他具体的加码举措。

  这也与目前西安完成房产调控目标压力较小有关。根据国家统计局公布的数据,10月西安新建商品住宅价格上涨10.3%,这与该市今年年初公布的不高于收入涨幅的房价控制目标相比差距并不大。

  中原地产市场研究部总监张大伟告诉《第一财经日报》记者,一线城市和部分涨幅很高的二线城市,在上层的压力之下,出台新政也确实非常有必要。但像西安这样的二线城市,房价涨幅压力比一线城市要小很多,因此他们出台新政是起到一个表态作用。“像西安的措施力度特别小,对市场的影响也是微乎其微。”

  广州市房协专家委员、广州市社科院研究员彭澎也告诉记者,二线城市密集跟进楼市新政,更多的是起到一个表态的作用,对抑制房价上涨起不到太大的效果。

  亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为,目前的调控已由一线城市蔓延到二线城市,预计还将有更多省会城市与计划单列市加入,出现一波多城市调控收紧的局面。如按照当地调控房价目标,本月至少还有8个房价超标10%的城市跟进,譬如太原、哈尔滨、南充、桂林、岳阳等。但是跟进的城市地方调控基本无新意,力度上会减小。

  对楼市影响有限

  张大伟认为,尽管力度不大,但一二线城市密集出台新政,在短期内还是会对楼市起到一定的“冰冻”作用,部分城市也可以完成年初制定的目标。

  中原地产的数据显示,截至26日,11月全国主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套,环比10月同期下调了0.3%,同比则出现了10.7%的调整。其中下调最多的是二线城市,同比下调幅度达到了20%,一线城市下调幅度也达到了18.6%。

  在部分城市,如果限购举措能严格执行,那么对当地的房地产市场也会起到不小的影响。以厦门为例,在当地楼市中,外地购房者往往占到一半以上。世联地产(行情 股吧 买卖点)厦门公司相关人士告诉记者,之前一直都是可以通过补缴社保或者个税获得购房资格,如果政府做到新措施中的严格控制的话,对市场的影响会比较大。

  部分限价政策表面上控制了房价,但实际上间接加重了购房者的负担。例如在广州中心城区2万元/平方米以上的房子严格限制网签的措施后,部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证,就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同,采用“双合同”卖楼,从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。

  深圳综合(行情 专区)开发院旅游和地产研究中心主任宋丁告诉记者,深圳新政后所谓降价更多体现在形式上。比如在结构上,对开发商约定在剩下两三个月加大对中小户型、关外楼盘的供应,收缩重点地区的高档、豪宅供应,这种均价的降低不是因为楼价真的下降,而是楼盘销售主要跑到关外去了。

  张大伟说,房地产最终走向健康发展之路还是要依靠市场手段进行调节,也就是必须建立充分的长效机制。这其中,加大市场供应,解决供需矛盾是一方面。

  在本轮调控中,不少城市也提出要加大土地供应的力度。以厦门为例,该市提出2014年住房用地供应总量,比前五年年均实际供应量增加20%。前述世联地产厦门公司相关人士说,加大市场供应关键要看区域,如果是加大岛内(厦门城区)的供应力度,那么对整体房价影响会比较大。“岛内的房子属于稀缺资源,基本上是出一套卖一套。”

  另一方面,如何加快土地流转、加快持有环节税费征收即实施真正意义上的房产税是相当重要的一面。“这些问题不解决的话,短效机制很难退出。涨几个月推出一波政策,这样的循环会不断持续。”张大伟说,目前的措施只是短暂抑制住房价,但到明年3月后,有可能进一步上涨。