紧随4大一线城市出台房地产行政调控,过去的一周内有约10个二线城市同步跟进了调控加码。这一切政策变动与强调深入改革让市场起决定性作用的三中全会相隔仅仅两周,直接原因是各地完成全年房价调控目标压力重重。但分析二线城市出台的调控政策内容亦有不同,但相同的是本轮调控更加重视房地产市场长效机制的建立。随着政策的落地执行,楼市有望回归平稳的预期或可实现。

继一线城市相继出台调控政策后,从11月22日起不到一周时间,武汉、厦门、南昌、沈阳、南京、杭州、长沙、福州8个二线城市亦相继出台了调控新政。

“现在已经到了问责的时间点,很多地方没有实现年初的房价调控目标,必须采取些措施,遏制房价过快上涨的势头,同时也是对中央政策支持的一个表示。”中国社会科学院城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞在接受中国房地产报记者采访时坦言。

“主要是一线城市调控政策出来之后,个别二线城市跟进,对其他城市地方政府有一些压力,这更多是一种政治上的考虑,避免落下地方政府不作为的话柄。现在已出台的这些政策力度都不是很强,象征意义更大。”对各地密集出台的调控政策,克而瑞研究中心研究员杨晨青认为,接下来的两周将是地方政府调控政策频出的一个时间段,“大一点的省会城市都有可能会跟进”。

“这一轮调控最大的特点就是城市间的政策差异化以及政策内容上的控、放结合,不再像过去一刀切,现在根据不同城市的楼市表现,分散决策、区别对待。这一届政府有一些新的思路,这也是一种调控的创新改革。”中国房地产研究会副会长顾云昌在接受中国房地产报记者采访时指出。

政策差异化

国家统计局随后公布的《10月70城市住宅销售价格变动情况》加快了二线城市出台新政的节奏。报告显示,多个二线城市新建商品住宅价格同比增幅亦超过10%这一楼市热度的衡量线。

从具体内容上看,二线城市的调控新政几乎是照搬了一线城市的模板,但由于各个城市间情况各异,力度与细节上有着些许差异。

相比限购、限贷政策的调整,直接介入新盘定价环节的预售证管控无疑是最立竿见影的举措。二线城市中,除沈阳未在新政中明确提及限价外,武汉、南京等其他7个城市均强调要对预售证进行管控。在杨晨青看来,沈阳也未必就会舍弃此一利器,“沈阳今年前三季度商品住宅均价涨幅为13%,而当地近3年人均可支配收入年均增幅仅为8%,在实际执行过程中,沈阳恐怕也无法脱离预售证管控的潮流”。

在限购方面,二线城市基本是在一线城市基础上做了跟进。武汉、南昌、沈阳、福州对非本地户籍居民的购房条件做了小幅提升,缴税年限从之前的1年增加到2年,南京、长沙、厦门、杭州在此问题上则维持原状。克而瑞研究中心在一线城市的实际执行效果的调查显示,其对市场需求规模的影响相当有限。在福州,这一条款似乎更可以忽略不计。据了解,福州的调控未涵盖闽侯、长乐等县(市),这些县市的房价也没有纳入福州的统计之中,而实际上,闽侯成交比例正不断上升,甚至已占到福州成交量半壁江山以上。

限贷是楼市调控中最常运用的金融手段。沈阳明确提出将二套房贷款比例提升到6.5成,政策力度相比一线城市的7成略有降低,武汉、厦门、南昌、南京、杭州、长沙的新政中则仅提出要加紧研究提升二套房首付比例,并未做出具体部署。但南京、杭州的人民银行地方支行随即发布了通知,要求二套房贷的首付比例不得低于7成,预计其他几个城市也将很快有具体方案出台。而鲜见的是,福州未提及限贷举措。

“现在中央不出统一政策,调控思路和方法上都发生了变化,而各地市场的差异化必然对应政策的差异化。”顾云昌对各地新政的不同如此分析。在顾云昌看来,政策差异化不仅仅是徐州(楼盘)的放松与南京的收紧之间的差异,亦是同向政策中的细节与力度的因地制宜。

控、放结合

在各地新政中,除了限购、限贷及预售证管控等短期行为外,增加住宅用地供应量和推进保障房建设等中长期市场管理措施成为普遍被提及的内容,广州(楼盘)、武汉等城市甚至对2013年、2014年住房用地供应规模做了详细的目标规划,这在往年是极其罕见的,“在宅地供应上做加法已成为大家的一个共识。”中国房地产学会副会长陈国强指出。

而在顾云昌看来,相对于限购限贷的控需求,增加住宅用地和推进保障房建设的放供应更能解决根本问题。“保持房价的平稳主要在于供求总量的平衡、结构的合理,一方面要控,另一方面更重要的是放。”顾云昌同时指出,这样的长效举措不是短期内就能建立起来的,“长效机制需求和短期调控结合起来。三中全会可以明显看出来,现在更强调长效机制的建立,行政手段会减少”。

不仅是顾云昌,这种“放”的举措得到了业界的普遍认可。陈国强指出,对于房地产市场,现有的单一以房价为考核指标的合理性是一个需要考量的问题,“保障房建设的情况、实际社会供应量、年度的用地落实情况如何等都应该作为衡量工作的一部分”。

然而,即使新政控、放双管齐下,至年终交成绩单的节点也仅剩一个月时间,多位接受记者采访的业内人士均认为,一线城市已恐难完成年初房价调控的既定目标,而部分二线城市或还有望完成,“武汉10月房价同比上涨了11%,对这样的城市压一压还是很有必要的,压一下就完成目标了,但一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而出现实质上的拐点。”杨晨青说。