还有一个多星期,我们就将告别2013。在这一年里,南京楼市有不少热点事件和人物让我们印象深刻:房展会上的“遛蟹哥”,“富人岛”江心洲有楼盘放风要卖5万,恒大和鲁能从足球场PK到了土地拍卖现场,南京本土的房企大佬宣布退出房地产……真正读懂了这些事,你也许就能明白为什么南京房价已经连涨了18个月,而楼市专家还能从中研判出南京房价未来的走向。

而就在昨天,新华社专门刊文对楼市的走势进行了分析,文章认为,年末全国住宅成交量或将继续下滑,加之年末银行信贷的从紧,楼市或进入“有价无市”的过渡期。预计2014年上半年住宅市场走势仍将保持平稳。

先看上周最新动态

江北一别墅项目遭争抢

上周六南京开盘潮盘盘热销,业内认为投资色彩太浓

今年南京楼市火热,项目开盘现场人太多,要通过摇号方式选房再正常不过。不过上周六,江北一家别墅竟然也因为购房者过多,而通过摇号选房。市场疯狂可见一斑。上周末南京迎来开盘潮,其他项目也纷纷热销,业内分析目前南京楼市投资色彩太浓。

江北一别墅

价格便宜遭争抢

像买白菜一样买房已经发展到买别墅了。上周六南京江浦的东方熙龙山院开盘,加推112套别墅房源,却吸引来170多组客户到场认购。在巨大的需求量面前,开发商不得不用起了摇号的方式,也就是说有钱买别墅也不一定能买到,还要看运气。据记者了解,该盘当天共推出了96套叠院,10套联排及6套双拼别墅。其中叠院面积为150-220平方米,总价170-260万元,是昨天购房者争抢的焦点。另外,联排别墅面积280-380平方米,总价440-560万元;双拼别墅面积则在400平方米以上,总价也更高。

从开盘价格上不难看出该盘遭抢房的原因。虽然定位别墅盘,但其类别墅的叠院产品起价才170多万元,折合单价不到12000元/平方米,最高也不过260万元。这一价格在目前的河西连一套公寓都买不到,即便在江浦区域,也低于雅居乐滨江国际、融侨观邸等高端公寓项目,与中海万锦溪岸的高层公寓价格相当。“选来选去,还是觉得相同的钱能买别墅更划算一些。”开盘现场一位女士说道,她表示自己看中的户型,总价在240万元左右。“虽然年底好像不是最佳的买房时机,但毕竟价格比较便宜,还是想来选一套。”该女士这样说道。

“买别墅也不容易啊,还要摇号,都不敢随意离开现场。”一位刚选完房走出认购区的购房者表示,他领了两个单号,就怕摇号摇不中,还有很多人都拿了不止一个号。这位购房者向记者表示,他目前住在河西奥体,过来买房一是看中这里的户型,二是觉得江浦有发展,即便不自住也可以投资用。实际上,在当天的认购中,记者也碰到了不少从一江之隔的河西前来选房的购房者。“我们这边自住和投资都非常适合,不少江北本地的购房者选来自住,还有一些主城的客户选来自住和投资两用。”现场一位置业顾问向记者介绍道。最终,据记者观察,该盘当天认购了有七八成之多。

其他楼盘

几乎被投资客挤爆

除了别墅盘,东方置地在江浦的另一家商业公寓类楼盘也遭抢。据记者了解,东方万汇成上周末推出了578套酒店式公寓,面积31-82平方米,均价9800元/平方米,较今年6月首次加推上涨了1500元/平方米。虽然如此,较低的总价及不限购的条件依然吸引了大量投资者前来,当天该盘也卖出了7成以上。

同样是不限购的商业公寓,城南卡子门的纯新盘紫荆国际公寓上周六首开推出125套酒店式公寓,户型50-55平方米,成交均价23800元/平方米。虽然单价较高,但凭借与主城较近的地理优势,也吸引了大量投资客到场选房,一天时间风卷残云,像买白菜一样买走了9成新房源。 此外,仙林东句容新盘京东紫晶推出了约400套房源,面积42-126平方米,5190元/平方米起售。因为本身就地处不限购区域,该盘当天挤满了投资客,整体销售了6成,64平方米以下户型接近售罄。

将开盘项目

举办活动吸引了大批市民

不在售的项目则在为开盘而充分预热。河西高端盘苏宁滨江壹号在上周六举办了南京首届海洋生物节活动。大鲨鱼、水母、狮子鱼等海洋生物的亮相吸引了大批市民前往,据主办方统计,当天观展人次突破了10000人之多。火爆的活动自然也是为了卖房子做铺垫,据悉该盘目前主推166和238平方米的大平层。为了积攒人气蓄水,该活动也要持续到1月4日。

业内人士分析,从各项目情况来看,南京目前的投资客比例已达到近两年来的新高。这源于大家对房价上涨的判断,以及目前限价造成的涨价暂时停滞,给了大家投资升值的预期效果。投资客大量入市也将放大楼市的真实需求,造成一定虚假繁荣的表象。而近两年拍出的大量新地块将在明年陆续上市,供应量的释放在一定程度上可能会平抑供需矛盾,有利于价格走稳,因而目前投资还需要谨慎。

最卖萌

小伙房展会上“遛螃蟹”

2013年9月20日,在南京国际博览中心举办的秋季房展会上,一位小伙子用绳子牵了好几只螃蟹出现在展会上,螃蟹壳上贴有“高地价”、“高房价”字样,寓意高房价和高地价“横行”。在他的身后还有这样一幅标语:高房价横行几时休?这位“遛蟹哥”说,从2012年以来,南京的房价一涨再涨,像他这样的年轻人在主城区买房已遥不可及,所以才产生了到房展会上控诉高房价的想法。“遛蟹哥”直言,“我只是想通过这个行为艺术,表达我对南京房价的看法”。

过完年后的今年3月份,国务院出台了旨在进一步调控房地产市场的“国五条”,当中最狠的一条是要按照售房利差的20%征收个人所得税,而在以往,个税都是按照售房总额的1%计征,由于有的房产购买年份较早,利差达到一两百万,按新的方式开征个税的话,买房人要多交三四十万的税金,一时间,南京房地产市场“风声鹤唳”,大量卖房人提前售房以规避巨额税金,南京的几大房产交易市场爆棚,还有工作人员因连续加班累倒在岗位上。

只用两天时间便出售了金地自在城一套房源的金先生说,他计算了一下个税税金,若按新政策执行的话,他要多交12万的个税,反正自己是投资用的,便提前卖掉了。可是,“国五条”的这一规定一直到现在也没有真正执行,而金先生的房子却已经涨了30多万元。“我早卖了九个月,亏了三十几万块,国务院的规定谁知道会不执行呢?”金先生言语间满是无奈,如果用一个词来形容他现在的心情的话,怕是“累觉不爱”(网络语“太累了,感觉不会再爱了”的缩写)最合适。

点评:“国务院出台的规定,谁知道会不执行?”金先生的无力吐槽引发了不少人的强烈共鸣,其中不乏一些政府机构的工作人员。在一些房产原值无法查询、征收政策尚不明朗、甚至于多个职能部门之间的沟通尚未达成之前,草率地推出调控政策,除了折腾,还是折腾。“国五条”出台后的惟一“效果”是,引爆了今年全国各主要城市的房地产市场,而且这“一把火”一烧就是大半年,直到现在也没有消停下来的意思。

最吝啬

房价控制目标不及微博长

国务院出台的“国五条”给地方政府也留了份“作业”——须在第一季度公布当地的房价控制目标,这是继2011年之后,国务院第二次要求地方政府对本地的房价调控提出具体要求。在国内多个城市公布了各自的房价控制目标之后,3月31日晚间7时,南京市住建委网站挂出了市政府关于南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知,这份通知全文只有120个字,还不足一条微博(最长140个字)的长度,有人将其戏称为最言简意赅的政策。

这份通知中最核心的内容只有一句话,明确“2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅”,除了房价控制目标以外,南京市住建委还针对“国五条”做了详细的“落地”解读,包括这一控制目标如何理解、如何进一步完善住房限购措施等,但20%个税并未提及。这也被视为落实“国五条”的地方版细则。

点评:其实,包括上海、天津等城市在内的诸多地方,所颁布的房价控制目标都可以浓缩为一条微博,有的提出了明确要求,如天津、重庆等地的“新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”,还有的城市则“含糊不清”,如上海市的“按照保持房价基本稳定的要求,切实贯彻落实各项房地产市场调控措施”。无论采取哪一种方式,各地都在规定时间内完成了上级规定的任务。

本月中旬,国家统计局公布了11月份全国70个城市的房价统计数据,11月南京房价环比上涨0.47%,这已是南京连续第18个月上涨。至此,今年前11个月南京房价累计涨幅已超15%,南京市的2013年度新建商品住房价格控制目标的实现基本无望。不过,也有人认为由于统计口径与算法的不同,南京市今年肯定能够完成年初制定的房价控制目标,至于孰对孰错,相信答案很快就将揭晓。

最辣手

江北板块青奥前暂停土地出让

“国五条”出台后,南京二手房市场迅速升温,带动了一手新房的销量,兜里有钱的开发商则在土地市场上“翻云覆雨”,全市各大板块陆续涌现出高价地块。今年7月,就在开发商们仍在酝酿如何“抢地”之时,南京市突然对江北板块实施了“禁售令”,到明年青奥会前,除了在建项目和已经出让的土地外,其余项目和土地暂时停止审批和出让,目的只有一个——用一年时间重点做好这一片区的规划与定位。

据了解,南京市相关领导曾直言批评目前的江北“缺乏城市功能”、“不城不乡”,对比国家级新区的发展态势,南京江北明显落后一大截,与重庆两江新区相比,南京江北地区占地面积是其近2倍,但2012年的GDP大约是其三分之二,进出口总额是其五分之一。有识之士指出,南京江北目前的街镇及工业区布局太散太乱,下一步要加大整合,因此先暂停出让土地,规划先行。

点评:在市场最为火热的时候暂停土地出让,这在南京以往的土地拍卖历史上从未出现过,南京市政府的决心之大可见一斑。其实,买房人对于这样的做法也普遍持赞成态度,目前全国已经布局了六大国家级新区,南京市提出江北新区定位要体现出国家级新区的建设水准,希望将江北新区升格为“国家级”,与此同时,南京在向国务院报批的城市总体规划中,也希望成为国家中心城市。“三思而后行”体现的是对城市负责的态度,市民也很期待未来成熟的江北新市区的落成。

最神秘

“富人岛”江心洲楼盘首揭面纱

今年12月初,南京河西以西的江心洲上现身了一家神秘低调的楼盘——银城长岛观澜,这是被称为“富人岛”的江心洲上的首家住宅项目,楼盘甫一亮相,两天内便吸引了3000位市民参观。

样板间开放当天上午就来了1000组客户,下午也来了几百组,第二天仍有500人到600人前来参观,大多数前来的市民只有一个想法:看看“富人岛”上的房子究竟长了什么样。目前,银城长岛观澜对外的“吹风价”是最低550万元一套,最高的800多万一套,平均单价接近30000元/㎡。不过加上赠送的面积,折算下来的单价大概在28000元/㎡左右。

由于年底前南京市加强了对房价的调控,该楼盘迟迟领不到预售证,年内开售的目标基本无望,开发商已经做好了元旦后开盘的准备。值得一提的是,同样在江心洲上拿地的另一家开发商也在制定未来的项目规划,在一个私人场合里,该开发商报出了5万的心理价位,是给自己壮胆,还是项目本身确实值这个价位,目前尚不得而知。

点评:无论开发商如何避谈“富人岛”的提法,可是在普通老百姓的心目中,江心洲的房价已经足够支撑这一概念,多少也影响了买房人对这一区域的心理预期。未来,江心洲甚至将融为河西的一部分,部分规划还要优于河西板块,届时,两地的房价会有怎样的变化,有待市场给出答案。

最八卦

恒大PK鲁能,不是足球是抢地

中超联赛冠军、亚洲俱乐部冠军、世俱杯四强,恒大今年的表现完全可以用“惊艳”来形容。在足球场上惹不起的恒大,终于跑到土地市场上来“扫货”了,12月4日,在今年最后一场土地拍卖会上,恒大地产先后击退中海、金地、招商、鲁能等一干强手,砸下55.1亿元,先后摘得城南小行地块和城北迈皋桥华飞路1号地块。

小行地块的地价为14033元/㎡,而今年8月份金浦地产摘得的小行地块地价仅为10109元/㎡。华飞路地块的地价为15408元/㎡,比不久前香港嘉华创造的15420元/㎡的城北地价之巅只少了一点点。恒大地产进入南京已经有7个年头,此前开发的恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大雅苑则位于江宁、溧水、句容,此次拿下城南城北的地块后,恒大终于“进城”了。而在当天,恒大地产在上海也拿下4幅地块,加上南京的2块,一天时间里花了96.86亿元买地!

点评:这是南京出台“宁八条”之后的首场土地拍卖会,也是今年的最后一场,有人用“干得漂亮”来形容今年南京土地拍卖的这场“压轴大戏”。据统计,今年南京土地拍卖共成交793亿元,而去年的成交金额是358亿元,前年则是341亿元,也就是说今年南京的土地出让金收入,比去年和前年两年加起来还多了将近百亿!土地市场的温度依旧,反衬出房地产销售市场的火热势头,楼市“降温”恐怕只是个伪命题。

最意外

本土大佬不搞房产搞“文化地产”

楼市火爆之下的南京,本地以及外地房企争相竞夺土地、开卖新房,然而,南京却有一家本土开发商在最热闹的时候宣布了一条令人颇感意外的消息——江宁“百家湖”品牌的缔造者、本土房企大佬利源集团将正式全部退出房地产行业,该集团的下一站是文化产业。这几乎成为今年11月份最令人震惊的消息, 南京利源集团成立于1993年,公开资料显示,目前集团旗下拥有各类独立和控股公司20多家,正式员工500余人,在2007年中国房地产品牌价值评估发布会上,利源集团以3.35亿元高居南京地区房地产品牌价值评估榜首。做过记者、对文化产业情有独钟的集团董事长严陆根坦言,地产起家后完全转型的企业确实不多,对于他来说,转型文化产业并非不看好房地产市场的前景,恰恰相反,严陆根认为中国房地产行业的黄金期还有10年到20年的时间,不过,由于他本人一直怀有文化产业的夙愿,经过多年积累后,终于可以做自己喜欢的行业,也算是了却自己的一大心愿。

严陆根口中的“文化产业”并非虚言,事实上,利源集团斥巨资打造的南京国际美术家公寓即将于明年6月18日正式开业,供画家和艺术家入住。同时,利源集团在江宁打造的南京凤凰山国际艺术园和南京最大的美术馆——南京布罗德艺术馆也在设计之中。

点评:利源集团的彻底退出在南京地产圈引发热议,而在此之前,南京有不少房企已经迈出了转型的第一步,如江宁的同曦集团似乎对篮球事业更感兴趣,手中握有中国NBL冠军球队江苏同曦。业内人士指出,以“招保万金”(招商、保利、万科、金地)为龙头的国内房企大鳄近年来陆续进入南京市场,本土房企的生存空间被不断压缩,近几个月以来,来自福建、贵州、北京等地的所谓“土豪”一掷万金疯抢地块,拿地成本过高已经严重抑制本土房企的发展,早日转型或许是惟一的出路。

最温柔

南京“宁八条”不求速效求长效

今年11月26日,继一线城市“北上广深”以及武汉、南昌、厦门等诸多二线城市出台了升级版的楼市调控政策之后,南京版的新调控也在预期之中“出炉”了,因为文件内容共有八条,因此也被人们称为“宁八条”。尽管这份楼市新政的“升级版”中提出了若干条意见,比如对报价过高且不接受政府部门指导的商品房项目,将停发预售证;在保障房建设方面,也提出今后不再单独建设具有产权性质的经济适用房,而是逐步实现公租房、限价房、商品房“三驾马车”并驾齐驱的市场格局,不过业内人士不难看出,上述提法并无多少新意,“宁八条”中最大的亮点只剩下将二套房的首付款从过去的六成提高至七成,然而这一条新规也很快被开发商以及中介机构“破解”,还有人将“宁八条”称为南京楼市历次调控中最温柔的“一拳”。

点评:其实,开发商们和不少中介机构对于二套房首付提高一成的政策并不惧怕,除了挤压出去一小部分对房价十分敏感的客户之外,大多数买房人并未受到太大影响,即便资金上有困难,开发商和相关机构也愿意提供帮助,助力多出来的一成首付。有人说,“宁八条”的出台旨在厘清南京楼市调控的思路,为房地产市场的长期健康稳定保驾护航,因此相关政策不应在短期内给楼市带来太大震荡,看似“温柔”,实则注重的是长效规划。(张遥 马祚波文张叶 绘)

2013年地产界值得回味的话:

北京市华远地产股份有限公司董事长任志强:

房地产的问题我最权威

SOHO地产董事长潘石屹:

楼市调控不见效错在政府

大连万达集团董事长王健林:

再过十五年二十年,中国楼市就倒了

知名房地产策划人曾宪斌:

房价越低,城市越丢人

北师大政府管理学院教授董藩:

北京房价25年后将达到80万元/平方米

深圳万科董事长王石:

我不行贿,所以拿不到好地