成交量已现减势 土地市场仍持续高烧 融资成本大幅提高

春节假期,广州天气持续温暖晴朗,但楼市的“冬天”似乎已悄然来临。除夕至大年初五这6天,全市仅网签成交了32套单位,中心六区零成交。比去年同期的49套明显少了一大截。事实上,今年1月以来,广州楼市成交已明显呈现“疲态”,新年楼市开局趋冷的势头显而易见。华远地产董事长任志强日前在一论坛上直言,“我做了十几年房地产报告,今年第一次提出‘风险’两个字”。

开年“冰火两重天”

成交出现下降

有盘价格“跳水”

中原地产研究中心监测数据显示,截至2014年1月26日,54个重点城市新房成交约为19万套,环比去年12月同期下调11%,同比去年1月同期下调15.6%。

记者在采访中发现,开发商们似乎也已经嗅到了寒流的气息,就在春节前夕,已经有房企开始进行降价大甩卖,其中表现最为明显的是敏捷地产,旗下多个楼盘优惠幅度极大。像敏捷金月湾,楼王单位亮出的优惠价为1.35万元/m2,此前,该盘的网签均价一直在1.5万元/m2以上。而公寓项目敏捷华美国际更是价格大跳水,特价单位单价仅为1万元/m2。而此前,该盘的均价一直在1.3万元/m2左右。30%的价格优惠让到场的看楼客杨先生颇为心动。但最终杨先生还是没敢出手,其理由是:“我总觉得楼市投资开始有风险了,还是再看看吧。”

四大一线城市

土地市场“高烧”

虽然说住宅成交量环比同比都已呈现“朝下”态势,但土地市场依然“高烧”不止。数据显示,截至2月2日,北京、上海、杭州、深圳、广州五个城市1月份的土地出让金总额已经创纪录地突破了1000亿元。其中,特别疯狂的是北京,仅1月的上半月,土地出让金已超400亿元,接近去年1月205.7亿元的两倍。

与此同时,其他三个一线城市的土地市场表现同样“疯狂”。1月23日,深圳则因前海地王的诞生而刷新了深圳土地单价、总价“双料”地王纪录;1月28日,央企中化集团旗下的方兴地产以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块,溢价率111.59%,折合楼面地价47609元/m2,刷新了上海住宅地块的最高价纪录;同一天,广州开年第一波土地拍卖以连出三“地王”引发市场强烈关注。

4大因素

影响楼价

“土地财政”现状未变

众所周知,支撑这些年来楼价飙升的一个根本原因是各个地方政府对“土地财政”的高度依赖。1月,全国各地土地市场特别是一线城市土地市场的火爆,昭示着未来一年楼价想降很难。来自财政部的数据显示,去年我国财政收入增幅明显回落。2013年全国公共财政收入累计达到129143亿元,比上年增长10.1%,但值得注意的是,国有土地使用权出让收入41250亿元,同比增幅高达44.6%,占全国财政收入的近1/3。受全年商品房销售面积增长17.3%、销售额增长26.3%的拉动,房地产营业税5411亿元,增长33.6%;契税3844亿元,增长33.8%;土地增值税3294亿元,增长21.1%;耕地占用税1808亿元,增长11.6%;城镇土地使用税1719亿元,增长11.5%,火爆的房地产市场是地方税收的重要来源。

据克尔瑞的统计显示,自2012年下半年起土地市场逐步回暖,2013年以来成交热度继续升温。在土地出让金方面,重点城市前11月土地出让金合计同比增长67%,主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升,进而带动土地出让金快速上行,前11月一线城市土地成交金额涨幅高达195%,几乎翻了两倍。尤其令人惊讶的是,去年下半年以来,一、二线城市高总价地块频出,总价地王纪录不断被刷新。

对此,业界普遍的看法是,“面粉”大涨,“面包”想不贵也难。但楼市高温能延续多久?有业内人士担忧地认为,一线城市土地市场已经存在失控的风险。“我最担心的就是,开发商仍然认为会和2013年一样保持高速增长的趋势,这是非常危险的。”华远地产董事长任志强日前在一论坛上直言,“我做了十几年房地产报告,今年第一次提出‘风险’两个字”。

去年成交“放量”购买力有透支之虞

近两年以来,一线城市和热点二线城市库存持续处于低位,最典型的是北京,当前新房可售面积依然在历史底部徘徊,上海、深圳消化周期较2013年年底呈现下滑,究其原因,是由于2013年以来市场的持续回暖,成交量继续走高,而相对应的新增供应却依然不足,以北京为例,去年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米,市场成交面积却达到了1104万平方米;二线城市中,南京、成都等城市消化周期逼近6个月红线,而合肥甚至不足5个月,这部分城市市场目前去库存化特征非常显著,这也预示着未来房价上涨的大趋势不变。

不过,对于大多数二线城市和三线城市而言,2013年则是库存积累的一年。上一轮调控中由于一二线城市限购政策,使得2010~2011年大量开发企业涌入非热点二线城市及三线城市,推动这类城市土地成交大量释放,近两年以来商品住宅新增供应不断释放,进而导致当前库存持续积累的局面,一些二线城市的成交速度明显放缓,部分三线城市出现供应过剩风险,未来1-2年时间内预计市场都将处于高库存压力之下,房价上涨动力也将被阶段性削弱。

万达集团董事长王健林对2014年的楼市并不特别乐观,他认为,两年之内,除了十个左右的热点城市,全国无需调控。即使是热点城市,2014年房价涨速也一定会趋缓,因为流动性一收紧,房地产获得的资金就得减少。若从信贷的角度分析,2014年房价涨幅将趋缓。

投资渠道拓宽 买房不再是“唯一”选择

从国家统计局发布的70个大中城市房价指数来看,至2013年10月,京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%,远远超过近三年来的人均可支配收入增幅。

一二线城市楼价的快速上涨让普通市民大呼吃不消。老家在黑龙江鸡西、工作在广州的刘先生表示,现在的楼价实在让人看不懂,去年一年广州海珠区的楼价从2万多一下跃到了3万多,可是老家的房子单价却还是3000多元,几乎没涨,但新区还是在大片大片扩建,真不知谁会买?刘先生很纠结,在广州是想买也买不起,可老家的房子买来能干啥?

记者在采访中发现,持有同样观点的市民为数不少。既然凑不足首期去买楼投资,还不如想方设法为手头有限的资金寻求新的生财之道。今年很多人选择将年终奖存入余额宝和理财通,而这个方式也成为今年春节期间工薪族最火爆的年终奖理财方式。

与此同时,由于货币政策偏紧,不少银行还推出年化收益率5%~6%甚至更高的理财产品,也很具有吸引力。而一些资金实力雄厚的市民,则纷纷将置业的目光移向了海外市场。

国内“钱紧” 海外融资成本也在飙升

一方面房企对一线城市土地的“饥渴”引发了土地市场的“高烧”,但与此同时,房企的另一个大动作是频频海外发债,而此举意味着房企兜里的钱其实并不十分充裕。

“今年楼市最大的不确定因素不是再出新的限购升级之类的政策,而是资金面可能会趋紧的预期。我们认为,今年银行信贷可能会有所收紧,而包括信托融资渠道门槛抬高的可能性很大。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏表示。盛势投资的高层也指出,“监管部门对信托的107号文件将使地产信托面临考验,开发商在资金的获得上很难再像去年那样如鱼得水。”华泰证券人士则认为,由于业内早就流传影子银行要从严监管,而受影响最大的就是房地产行业,这意味着房企在国内的融资成本要增加。

如今,在传统融资渠道受限、资金面收紧的背景下,基于海外融资成本仍然相对较低,另一方面,随着美国逐渐退出量化宽松政策(QE),房企的海外融资难度将大幅上升,许多房企试图抓住这一时间窗口大举吸收资金。据北京中原地产市场研究部统计,今年以来,已有近20家房企扎堆宣布不同规模的海外融资计划,合计总融资额逾500亿元。而在去年1月,17家国内房企在海外的发债规模则只有432亿元,照此估算,今年1月上市房企海外圈钱规模同比增幅有望超过两成。再追溯至2012年,可以发现,今年仅1个月,融资规模就已接近前年全年水平。

但海外的融资成本已在不断上升,据了解,去年海外融资利率起点一般在4%~5%左右,今年已经飙升至7.8%以上。有消息称,有房企甚至在进行10%以上的高息美元融资。不过,记者了解到,当下大多数大房企的海外融资成本年息率依然保持在8%左右。