节后多地演绎“地热房冷”多因素角力房价分水岭

  春节假期后,北京或将有准“地王”现身。被称为“近年土地市场最优质住宅地块”的西城区华嘉胡同住宅地块将于本周入市,合计出让面积11.77万平方米,起拍价35.5亿元,楼面价30159元/平方米。

  中原地产研究总监张大伟对《每日经济新闻》记者表示,考虑到地理位置和周边物业价格,预计该地块楼面价有望突破农展馆地块的7.3万元/平方米的全国历史纪录。

  这只是目前全国土地市场火热的缩影,但很多城市楼市成交量趋冷,“地热房冷”也成为热点话题,甚至有人称目前正处于房价的拐点。记者发现,王石[微博]等房产大佬对未来市场的判断预期也不一致,言之拐点仍有待观察。

  继续演绎“地热房冷”

  中原地产报告称,下周北京土地市场将迎来最热闹一周,将有至少11宗经营性土地出让,总建筑面积达157.6万平方米,其中4宗住宅类用地都位于热点区域,单周土地出让金有望超300亿元,这也延续了1月份北京土地市场的火热行情。

  今年1月份,北京土地成交总量超过300万平方米,总价超过406亿元。上海也呈现类似趋势,1月共有15幅住宅类用地挂牌出让,合计出让面积达100.4万平方米,创近13个月第二高点,较去年12月翻倍。

  究其原因,伟业我爱我家报告称,2013年北京房地产市场持续升温,刺激了地产商的拿地热情;同时楼市的热销也减缓了一些房企的资金压力。

  北京某大型房地产企业人士告诉《每日经济新闻》记者,企业拿地的决心不会改变,因为去年地价相对处于高位,且诸多大型企业纷纷回归一、二线城市,竞争十分激烈,导致企业土地储备已经不足,考虑到已有项目基本进入销售尾声,需为今后做打算。

  但反观楼市却呈现另一局面,1月份北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,成交套数、成交面积环比、同比均萎缩了四至五成。此外,环比2013年12月,广州、深圳、杭州等城市商品住宅成交面积降幅均在30%以上。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,1月份购房需求受到春节效应的影响,春节返乡因素下,大中城市的外来人口会大量流回祖籍地,这时候,此类城市的营销蓄客效果会削弱。房企通过合理安排春节前的推盘节奏,暂时放缓入市脚步。

  与此同时,保障性住房入市开始显现效果,最直观的例子就是上周北京两个自住型商品房项目金隅汇星苑和汇景苑网上申购刚开始启动,由于点击量过大一度出现系统瘫痪。

  马年春节后,据中原地产统计,北京5天合计住宅签约总量仅1553套,相比2013年春节后的开局3379套,下降了54%。

  北京今年供应的自住房预计将突破4万套,相比2013年的商品房住宅成交,增长50%。虽然普通购房者申请到的难度非常大,但其中大部分需求都会处于观望中。

  多因素角力房价分水岭

  今年是否是楼市分水岭,特别是房价涨幅能否重回稳定,这变成了热点话题。王石认为2014年楼市“非常不妙”。一向看多楼市的华远地产董事长任 志强[微博]日前也忽然改口。他在日前的亚布力论坛上表示,今年房价涨幅将大幅度下滑。“很多开发商以为今年可能跟去年一样,很乐观。我个人对他们提出警 告,我说你们太乐观了,很危险。”

  任志强表示,目前土地价格这么高,面粉贵过面包,终归会反馈到房价上,自住型商品房对北京这样的热点城市而言,仍属杯水车薪。目前市场需求仍然十分大,住建委对价格的审批仍然严格,该企业某待售项目因几百元的涨价被住建委退回,但项目蓄客比早已超过3倍。

  从土地市场信号看,还有另一种解读。2月13日,北京两地块合计成交金额超过60亿元,且成交结果均伴随着相当数量的限价房与自住型商品房的配建。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者,自去年土地市场供应增热至今,这两种类型的保障房源将随着企业对土地的热拍和政府对土地的持续供应积累成量,并在未来逐步发挥出其对整个市场价格的平抑作用,但部分人尚未形成清晰的认识。

  另一方面,刚刚公布的1月份信贷数据或给未来楼市增添了些变数。据央行初步统计,2014年1月社会融资规模为2.58万亿元,分别比上月和去年同期多1.33万亿元和399亿元,这一数据创下历史新高。

  中原地产报告称,货币供应过多,直接影响房地产市场供给,因为货币供应过多,开发商才有实力捂盘,这或将导致房地产成为了货币的“蓄洪池”。综合来看,这么多年房价上涨过快的年度,恰好都是货币政策最宽松的时候。

  在严跃进看来,对于一些人口导入不理想、超级大盘逐渐入市、地方政府调控措施到位的城市和地区而言,房价下降的可能性仍然存在,但像北京这样的 热点城市若想稳定房价还需做更多。“比如采取‘限拍’方式,杜绝大型房企激进拿地行为。同时应允许放开高端市场的物业,但需要房企在中低端物业上继续降 价。”