2013年,大牌房企进驻郑州撬动楼市格局,调控突施冷箭,房贷紧急刹车,市场成交跌宕起伏,房价步步为“赢”。在这充满挑战的一年,开发商是否收获了自己的预期?在楼市政策的突袭下,2014年的郑州楼市又将以何种姿态呈现于世人?

记者对话河南鑫苑置业营销总监冯楠。

毫无疑问,对于任何一家企业而言,业绩几乎是衡量实力的唯一标准。“鑫苑鑫城3个月销售额近10亿。”河南鑫苑置业营销总监冯楠在接受采访时,重复提到该引以骄傲的数据,并用“供需两旺”总结2013年的郑州楼市,“多家房企过千亿,市场大环境不错。明年郑州楼市会平稳上升。”他补充说。

  2013“供需两旺” 2014市场化加剧

  2013年郑州楼市历经起伏,“精彩不断”。郑州版国五条落地前二手房大厅被“挤爆”,随后住宅价格一路飙高招致楼市新政紧急“刹闸”,再有金九银十“失色”,年末成交量新高的两极化表象,这个2013似乎“不太平”。

  “供需两旺。”冯楠一词概括之。“从整个2013年市场形势来看,热度不减,但基本属于平稳发展态势。”他认为,郑州房价提升但泡沫少,相对来说仍处于良性发展通道中,2014年会更加平稳。

  冯楠用十八大会议精神领悟房地产调控变化。他认为,政府职能转变,明年的楼市也会更加市场化,供给与需求会更加理性。“郑州作为中部重要的省会,房价却略低于周边省会,在刚需支撑的市场下,未来将会有非常好的发展通道。因此预测2014年的郑州楼市将平稳上升。”他说。而对于郑州将推出房产税的传闻,他表示,郑州发展虽快但与一线城市仍然有不小的差距,房产税的实施可能还需要几年。

  历数2013郑州楼市亮点,保障房“三房合一”赚足眼球。今年8万开工建设的保障房体量,也让不少人期望“明年的房价能降下来。”在冯楠看来,保障房的大量推出并不会影响房价。“保障房无论从产品或者户型上,主要是满足低收入市民的基本需求。而大部分人对产品品质有更高的需求,仍会选择商品房。”他说道。

  “鑫苑鑫城业绩超预期 明年鑫苑推2新项目”

  2013年,在冯楠眼中“供需两旺”的住宅市场环境下,鑫苑鑫城表现可圈可点。“鑫苑鑫城9月入市至今销售额近10亿元。”冯楠对该企业今年唯一新盘表示满意。鑫苑鑫城从蓄客到开盘时间短,蓄客量不俗。“第一次开盘到访2000组客户,完成了开盘热销。”冯楠说。

  在他看来,鑫苑鑫城热销得益于郑东新区的区位优势,加上产品户型、园林景观等品质较以往有较大提升。“今年公司郑州区域住宅销售额将突破26亿。2014年3月将加推4栋楼王,同时商业部分也会陆续推出,明年的产品会更加多元化。”冯楠说道。

  除此之外,2014年6月鑫苑置业将推出位于二七运河新区的鑫苑鑫都汇。冯楠向记者介绍,“该项目属于复合体,相较于综合体体量上略小。但项目中涵盖公寓、旗舰店、商超百货等等。鑫都汇的亮点在于足不出户可以享受所有的基础配套。让业主的生活便捷度有一个全面的提升,整个社区之内可完成一站式体验。”

  冯楠补充说,该项目2014年先开发住宅,2015年开发商业,最后形成完整复合体。

  此外,2014年5、6月份,位于荥阳的郑西鑫苑名家也将亮相。该项目为低密住宅。“临近郑上路,属于郑上新区黄金位置。”他说。

  对于近期被媒体炒得纷纷扬扬的郑上新区,冯楠客观看待。“现在大盘基本都是在近郊再造一座城。例如万科、碧桂园,但他们的开发对周边配套等提升起到了很大作用。鑫苑置业会将郑上一体化将作为明年战略的重要方向,引导其把整个产品(郑西鑫苑名家)向多元化打造。”

  随着一线房企陆续进驻,大动作拿地、轰动性热销,一度令本土不少房企感到“鸭梨山大”。冯楠认为,压力固然存在,但更是一种学习的机会。“大房企无论从开发理念到产品设计再到营销手段都是值得学习的,最主要能提升整个区域的发展,带动城市化的发展,对整个郑州市的房地产起到了良性的推动作用。”

  面对大鳄频频来袭,如何应对又称为本土房企的难题。冯楠认为,本土企业不存在水土不服,同时更了解本地人的需求。“我们在郑州开发了这么多产品,更了解郑州人适应什么,需要什么。这样来看本土企业还是有优势的,方便和购房者沟通、改进。”他说道。

  CRIC点评:

  如果细数本土的优秀房企,鑫苑置业一定位列前茅。1997年,鑫苑在郑州创立,十六年来,硕果累累。曾经在2001年开盘的鑫苑名家,引得郑州媒体人、地产界同行争相购买,要知道当时郑州市民对购买商品房的意识还很浅。鑫苑名家立刻为在郑州北的中产阶级标明了和谐社区、人居典范的概念。当时中央电视台《焦点访谈》播出了以防患未然、消除火灾为主旨的“消防总动员”节目,对鑫苑名家物业、公安警务、业主相结合的消防管理模式予以称赞。随后,鑫苑中央花园、鑫苑逸品香山、鑫苑世家等项目遍地开花,开发多元化产品模式,均在所在区域引爆热销场面。

  2007年12月13日鑫苑成功登陆美国纽交所,为中国首家在美国纽交所上市的房地产开发企业,年均复合增长率为67%。连续七年入选“中国房地产百强企业”,品牌价值为37.69亿元人民币,名列中国房地产业前20强。

  2013年,鑫苑发力郑东,鑫苑·鑫城占据高铁板块核心区位,以9785元/㎡的成交均价入市,这延续了鑫苑一贯的“为刚需谋住福”的亲民路线,市场也给予了鑫苑热情的反馈——鑫苑·鑫城开盘当天去化率高达92%。从9月至今,鑫苑·鑫城销售成绩已逾10亿,顺利完成销售任务。

  2014年,借助鑫城热销东风,鑫苑将着力向西、南两个方向发展,全速启动郑州南区二七新城项目,以及位于荥阳的郑西鑫苑名家等多精品项目。