香港楼市调控“辣招”直逼开发商降价出货,其中活跃着内地投资客的身影。有“割肉离场”,也有的“连夜赶科场”。新鸿基地产位于元朗的“尔峦”最新消息,首批销售单位当日售空,而后面推出的小面积单位平均加幅约2 %销售。

香港楼市是真跌还是假跌?香港消费者已经持观望态度。而在这个未明确的节奏下,有香港业内人士把楼市保持畅旺的希望寄托在内地投资客身上。世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产(行情专区)投资报告》,预计今年中国个人投资者将有1.1万亿元投向海外房地产市场。有分析师算账,由于人民币持续升值,目前内地客入市港楼等于打了7 .8折。

新鸿基称大折扣是个案

香港大型开发商新鸿基地产近日颇惹眼。其位于元朗的刚需项目“尔峦”以低折噱头吸引了不少内地购房者。新鸿基方面称首批156户,当中62户首先开售当天一抢而空。发展商前晚随即宣布部分较小面积的单位加价,平均加幅约2%。

不过新鸿基地产有关负责人昨日告诉南都记者,旗下在港项目的折扣只是个案,由于地域和推出节点等原因造成的。“事实上,楼盘的折扣是要根据特定的位置、时间点等决定的,并不是所有的楼盘都执行统一的折扣标准,”新鸿基地产有关负责人昨日接受南都记者采访,否认了超低价出货的说法,并称目前是小范围的价格调整,属于正常市场行为。

不只新鸿基,李嘉诚旗下的长江实业数个楼盘也是号称推出折扣,算上各类“旁枝末节”型的费用,相当于价格变化无几。

即便开发商的折扣“欲遮还羞”,在港府调控“辣招”及美国推出Q E带来的悲观预期下,不少业内预计香港房地产迎来低市。

中原地产数据显示,目前整个香港二手交易量萎缩超过40%,一手交易萎缩一半,预计2月份二手楼成交量可能低于2000套。截至1月份,香港的二手楼市已经连续5个月录得低于3000宗成交。

中原地产有关事业部负责人告诉南都记者,降温是政策调整带来的必然结果,符合预期。国际房产投资平台佳海国际市场总监林通则认为,楼价控制是帮助刚需户,香港需求仍巨大,未触及“低谷”。

内地投资客纠结

内地投资客割肉离场的消息不绝于耳。最有代表性的是一名内地韩姓业主卖楼亏了600万港元的消息。该人士2011年购进的时候花了1.28亿港元,最近以1.3亿港元售出。以购入价计算,这次转售账面虽然微赚200万港元,但连同印花税及佣金等,估计该名内地客要亏损约600万港元。

这种情况下,内地客户的投资劲头受挫。合富辉煌一位内部分析师告诉南都记者,目前内地客户对香港楼盘并不太感冒。即便很多楼盘打出折扣牌吸引客户,很多人也是去“看看热闹”。不少机构分析认为香港楼市调整周期展开,今年楼价或下调一成。美联物业有内部人士透露,内地人士要出手也是看中“超低折扣”的招牌。

“不少内地财富人群仍然对香港长远形势看好,因此一旦价格有吸引力,还会出手,”美联物业置业主管林劲松告诉南都记者,“但我建议最近别急着买,现在才刚开始降价,后续还有一段降价空间的,可以等到年终再做决定。”

地产商发债转内地避险

身处香港这个国际资金池,不少地产商积极利用优势大发债券。据统计,开年以来香港地产商发债规模已达50亿美元,其中相当一部分资金用于部署内地楼市。美银美林对此分析称,香港地产商需要分散其借钱渠道。

根据恒基兆业等发债房企的公告,发债募得的资金,基本用于偿还到期债务和拓展新业务。根据高盛近期一份报告,最近香港地产商发债融资的年利率在3 .3%至5.4%之间。相较于内地动辄10%的融资成本,仍颇为优惠。

无论内地还是香港的开发商,目前都空前重视资金安全。香港一位基金公司内部人士告诉南都记者,地产商正掀起债券融资潮,准备粮草部署各地项目,其中有不少是投向内地的项目,包括前几年在内地获得的土地,也陆续进入了开发期。

“香港短缺房的情况严重,很多人还住在我们国家不允许存在的劏房(分间楼宇单位),在这种情况下香港的房地产市场很难会出现低谷。”林通补充表示,同时华人投资风向有分散的趋势,不少内地投资客及内地开发商尝试新的方向,向周边腹地甚至海外进军。

数据

香港楼市二手交易萎缩

中原地产数据显示,目前整个香港二手交易量萎缩超过4 0 %,一手交易萎缩一半,预计2月份二手楼成交量可能低于2 0 0 0套。截至1月份,香港的二手楼市已经连续5个月录得低于3 0 0 0宗成交。