2月20日,北京三宗土地拍卖收金110亿元;紧接着的第二天,广州广钢新城的5宗地拍卖,又有155亿元入账。全国土地市场继续着疯狂。

历史经验往往表明:地王频出,土地市场大热之时,房地产市场将会遭遇巨大危机。此前的2月19日,杭州就因为库存12万套,超过北、上、广、深近一倍,已经有本地地产商德信地产等撑不住,选择大幅降价回笼资金,并引起了保利、万科等楼盘的跟进。2月24日,又有银行收紧地产融资的消息,使得当天房地产板块闻风色变,整体下跌5%。土地市场大热,地价被不断炒高的前提房价可以不断地被推高,但是目前看来,市场的承接能力已经呈现疲态,真正有购买力的人群正在下降,类似于马佳佳这种“90后”不买房的人群正在增多,因而2014年,杭州降价也许不是第一例。更大的危机还在于,地价和房价不断被推高后,房产泡沫被不断地吹大的风险是,在泡沫化的高峰时期,仅日本首都东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。此后,日本经济经历了长期的疲软。而如今北京的地价,“买下美国”同样绰绰有余。

这一轮地王潮主要出现在一、二线城市,表明全国房地产市场已经分化,房企选择在一二线城市聚集,竞争更加激烈。泡沫的积聚将导致后续市场存在调整的可能性。虽然目前还没有看到房地产掉头向下的迹象,但有些热点城市的需求存在透支的危险,市场其实相当脆弱,很容易发生逆转,房地产企业完全不可掉以轻心。

本报记者 周见喜 发自广州

2月21日下午2点,广州市国土局3楼拍卖大厅门口已经聚集了不少的人,而此时距离拍卖还有1个小时。3点整,这里将产生继亚运城之后,广州体量最大的集中土地出让。大厅的一张桌子上,摆放着一沓材料,明确地表明了此次拍卖的五幅地块全部位于广钢旧址。

挂牌文件显示,此次推出的5宗无论是二类居住用地还是商住用地,均采用限地价、竞配建拆迁安置房的方式出让。从起拍价来看,五宗地的起始楼面地价为13000元/平方米,起拍总价已经高达155.0939亿元。

对于一线城市刚需市场的看涨,各大房企已经铆足了劲要杀入广州等区域,尤其是类似广钢这一类的城区中心地块,则更是备受青睐。从此次前期参与竞拍的程度来看,北京的金融街控股股份有限公司(000402.SZ,以下简称“金融街”)、中海地产集团有限公司(00688.HK,以下简称“中海”)以及龙湖地产有限公司(00960.HK,以下简称“龙湖”),都表达了强烈的意愿。

“金融街去年就已经试图在广州拿地,结果金融城的地未中标,此次拿下广钢地块,算是圆了进军广州的梦想。”有业内人士如此表示。同样对广州市场有着浓厚兴趣的龙湖却在此次竞价中颗粒无收。

让龙湖颗粒无收的,正是近期正在拉开重组大幕的中海。据时代周报记者不完全统计,手执98号号牌的中海地产,举牌次数接近90次,全部集中在最后所拍下的三幅地块。最终,中海地产以95.9亿元的总价和21.4万平方米配建面积拿下其中3宗地块,成为本次拍卖会上的大赢家。

中海代表举牌90次

从现场来看,此次广钢地块拍卖的关注度超乎想象。不过,一位细心的参拍人员突然说:“怎么几个企业大领导都没有来呢?宋广菊(保利集团董事长)没有来,中海的大领导也没有来。看样子限地价分地块的拍卖方式,还是没有之前亚运城地块那么受关注。”

拍卖开始以后,早前传出的几大热门企业,除保利、万科之外,均在竞拍过程中对多幅地块展开了“厮杀”,中海代表更是集中在3幅地块竞拍过程中,总计举牌近90次,现场有媒体人戏称“中海代表肯定没有肩周炎”。可见竞拍竞争之激烈。

AF0403、AF040402商住综合用地、防护用地(可供建设面积13.16万平方米)争夺中,首先以万科配建900平方米安置房起拍,每报价一次增加配建300平方米,中海率先举牌,随即常江地产加入竞拍,在配建面积增加至2100平方米时,万科选择退出。随后中海和常江地产你追我赶,拍卖师临时决定增加报价区间,每报价一次增加600平方米配建,但是依然没有降低两家企业的争夺热情,在随后的近20轮争夺过后,当配建面积增加至21900平方米时,常江地产宣布退出,同时龙湖突然杀入,经过5轮极其快速的报价,当龙湖代表报出29700平方米时,拍卖师立即提醒两位企业不要忘记地块的可供建筑面积,引起现场一片笑声。

最后一轮,当中海报价达到35100平方米时,龙湖代表犹豫了很久。当拍卖师即将落槌的间隙,龙湖代表最后追加报价一次,但是中海地产代表立即追加。广钢第一幅地块,经过近半个小时的拼杀,中海地产以17.1117亿元,配建36300平方米的代价获得。

第二幅地块地价高出第一幅近一倍,可供建筑面积是所有此次五幅地块中面积最大的一块。多家房企陷入争夺,在经过报价幅度从900平方米增加至1200平方米,再增加至1500平方米的情况下,龙湖再次败下阵来,这次笑到最后的,依然是中海地产。该幅地块,中海以39.4976亿元的地价,配建9万平方米安置房的代价成功获得。

第三幅地块,则是在开拍之前被传最受关注的,而且是唯一一块纯住宅用地。拍卖师直接将报价区间从1500平方米调高到了3000平方米。最后,手执66号号牌的金融街以地价29.9434亿元,配建83100平方米获得。

而随后的两幅地块,分别被中海及华发摘走。值得一提的是,珠海华发所拍得第五幅地块,除去配建成本之外,纯建筑面积楼面价超过2万/平方米,再次印证了其地王制造机的称号。而更值得注意的是,华发对此次的拍卖极其重视,甚至动用了多个“马甲”公司报名竞拍,终究从众多房企中,抢得其中一幅地块。

中海觊觎超越万科

据悉,目前广钢新城板块内仅有两个新盘,分别为元邦明月水岸和远大财智公寓,前者带装修均价23000元/平方米,后者尚未开盘但吹风价约在20000元/平方米。此外,区域内的二手房均价在14000-18000元/平方米。

根据已经拍出的价格,从目前来看,广钢新城已经出现“面粉”贵过“面包”,“按照目前的地价和配建面积,项目入市售价或超过3万元/平方米。”中原地产项目部总经理黄韬表示。而保利地产广东公司董事长余英更是在微博上公开表示,广钢新城新房售价在两年内将达4万—5万元/平方米。

对此有分析表示,广州作为最早实现住房商品化的城市之一,集聚着包括保利、恒大、富力、雅居乐等全国主要大型房企,除了万科、中海等部分深圳开发商外,外来开发商以往很难进入广州市场。但在北京、上海地王频出,深圳缺地的情况下,越来越多的外地大型房企将目光投向了广州。

从单个企业来看,中海已经2013年拉开重组的大幕,加上其去年并未在广州获得任何地块,在大环境集中向一线城市中心区域集中的态势下,中海决心拿下其中三幅地块的决心就显而易见。

2月11日,中海地产发布公告称,2014年1月份,中海地产收购了三幅新地块,总建筑面积为224万平方米,应付土地出让金为45.87亿元;2月14日,中海在山东省即墨市以9.2亿元斩获一地;加上2月21日,中海地产以95.99亿元的总成交金额拍得广州市三幅地块,不足40天,中海地产斥巨资150.97亿元拿地,总计建筑面积规模将近400万平方米,其在土地市场的动作可谓不小。有业内人士猜测,从中海地产拿地规模与速度、销售去化速度等方面看,合并中建系的中海地产或觊觎超越万科。据悉,截至2013年年底,中海地产的土地储备规模已经超过万科,但销售规模却与万科有着约600亿元的差距。

虽然中国建筑名下的土地已经注入中海地产,但是中建的地,大多处在三、四线城市,对中海的利润在一定程度会受影响。有业内人士猜测,这或许是中海在重组背景下大肆广州拿地的主要原因之一。

而对于中海2014年的拿地热情,业界更为流传的一个猜测是其借助整合重组的契机,一举赶超万科,登顶房企第一的宝座。时代周报记者就广州拿地相关事宜试图采访中海,北京品牌总监周涛表示一切采访事宜均由香港投资关系部负责,并提供电邮,记者随后邮件联系香港总部投资关系部唐敏芝,截至发稿,未收到相应回复。

金融街加快向全国扩张

金融街,则早就对广州的住宅市场表现出了浓厚的兴趣。此次竞得该地块是公司首次在广州市场成功获取土地,也是其完成一线城市布局的重要一步。按照金融街的中标价,其折合楼面的地价为22031元/平方米,这一数字已让此块再次刷新荔湾地王新纪录。有分析指出,金融街正加快其向全国的扩张步伐。

2013年1-9月,公司实现房产签约额约193亿元,同比增长约47%,其中商务地产签约额约130亿元,较2012年同期增长约195%;住宅可售货量较2012年同期减少,签约额约63亿元,较2012年同期下降约28%。

从数据不难看出,公司绝大部分收入来自商务地产,住宅存货及销售量均出现下滑。随着去年下半年房地产再融资的开闸,金融街在稳占“金融街西扩”优势之外,已开始将触角伸及天津等外埠市场。此番在广州多得新地王地块,在上述分析人士看来,是其在一线城市布局的突破性标志。

而此次金融街在广钢地块成功竞得的地块,是纯住宅用地,并非公司相对熟悉的商务地块,加上住宅可售货量的急剧下滑,都给外界传达了金融街亟须补充住宅用地的信息。时代周报记者就此事求证金融街品牌部,截至发稿前,金融街并未作进一步回复。