原标题:开发商或成电商强大对手 社区商业接棒传统百货

它们曾是聚光灯下最耀眼的明星,却在电商的围剿下光环渐失,传统百货、购物中心已成为过气的明星,高增长高利润的时代成为符号,一去不返。

曾经叱咤风云的北京庄胜崇光百货日前因为拖欠合作商户经营款被一纸诉状告上法庭;作为外资百货第一店的百盛商业集团在去年中期业绩大幅度下滑的基础上,2013年全年净利润暴跌58.4%至3.54亿元;骄傲如朝阳大悦城的购物中心也在电商的强烈冲击下打出了甘当“双11”电商试衣间,“正大光明抄货号”的活动。

随着微信、支付宝等移动支付的普及,未来电商对传统百货的冲击将更大。

然而,随着一线品牌开发商进军商业地产,社区型购物中心以相对微型化、极强的便利性和丰富的生活业态组合抢占市场,有业内专家大胆预测,未来电商的最大竞争对手或许是开发商。

电商零售消费超传统百货

决定商业模式是否成功究竟要看什么?“要看离互联网,特别是移动互联有多远。如果说离这两个都近,我觉得一定是我们成功的路径。”北京汉博商业总裁暴雪松这样描述商业地产未来的发展路径。

暴雪松曾经用六个月的时间将西单大悦城做成了北京时尚达人的消费首选地,书写了京城商业神话。他认为,离用户、消费者越近,项目成功的可能性越大。而睿意德执行董事张家鹏也表示,移动支付或将再一次改写现有的商业模式。

传统百货与电商销售目前可以用冰火两重天来形容。传统百货2012年零售总额占比是9%,同比下降了2.2个百分点。而2013年1-10月北京市限额以上批发零售企业实现网上零售额716.6亿元,同比增长44.9%,占全市社会消费品零售额的10.5%,已超过传统百货业,拉动全市社会消费品零售额增长3.6个百分点。

如果说10年前的广播不知道今天出租车上的竞争不是来自同行,而是嘀嘀打车及快的打车软件,那么10年前叱咤风云的传统百货也不知道未来的竞争来自互联网。

与传统百货相比,电商的景象却正好相反。中国互联网协会统计,2013年全年网络销售1.8万亿,较2012年的1.3万亿增加了很多,而且从2012年百分之六点几占到社会销售零售总额的10%以上。

品牌地产商跨界商业地产

一面是传统百货遭遇电商冲击努力转型寻找出路,另一方面一线品牌开发商跨界购物中心,进军商业地产领域。

房地产调控政策使住宅地产开发受到严重影响,很多房地产开发商认识到仅单纯依靠土地滚动开发模式已遭到政府制约,以商业地产为代表的经营性资产投资开发开始获得开发商青睐。

记者调查了解,几乎所有一线房地产企业均高调宣布加大对商业地产的投资,其中包括龙湖地产、远洋地产、保利地产、华远地产以及之前声称坚决不涉及商业地产的万科地产。随着房地产转型的大趋势,近年来中国商业地产项目的开发建设、开业运营数量急剧增加,而且历经 2011、2012 两年多时间的发展,在市场对零售物业的需求空前高涨的背景下,中国市场的零售物业在 2013 年达到历史最高点。

据专业公司调查统计,仅北上广深、重庆、武汉、成都 7 大城市,2013 年新增购物中心面积合计达到 2034 万平方米,是 2012 年的 2.9 倍。预计未来 5 年内,购物中心面积至少还将再继续增加一倍以上,二、三、四线城市商业面积的增量将会超过上述数据,每年平均有 350 家购物中心建成开业,2015 年将达到 1050 家。

微型化便利性强的社区商业受追捧

“未来电商最强大的竞争者有可能是房地产商。”有专家大胆预测。在房地产市场面临调控、政策打压住宅地产时,资产型、经营型商业地产就会进入地产商的视野。城市综合体,由于其带动投资、刺激消费、地标形象等属性,尤其受到国内各大城市政府和投资者的青睐。据统计,在 2005-2010期间,全国 18 个重点城市的城市综合体面积增加了 5355 万平方米,较前一个五年,城市综合体的增量翻了 6.4 倍。预计到 2015 年,即将入市的综合体体量将达到 16437 万平方米。

随着城市框架的拉大,城市核心商圈受到交通等条件的限制,很难满足城市其他区域的消费。睿意德执行董事张家鹏介绍,社区型购物中心以相对微型化、极强的便利性和丰富的生活业态组合,满足了周边社区生活消费、餐饮消费、休闲娱乐消费需要,受到追捧。

“传统百货主要以购物为主,社区商业更注重消费体验。”北京汉博商业副总裁李亚明介绍,社区商业更准确的名称应该是区域小型生活方式中心,主要以生活娱乐为主。

传统百货面向消费群体比较宽泛,经营品种“大而全”,以经销和代销模式为主, 联营模式为辅的大型百货公司,主要的作用是购物。李亚明表示,随着人们生活水平的提高,个性化需求更强,人们出来逛街的需求多样化,早已不仅仅满足于单纯的购物需求。新型的社区型商业不同于传统百货一楼化妆品、鞋,二楼女装、三楼男装、四楼体育的排列形式,是按品牌、功能需要进行分布陈列,可能在一楼就能满足消费者吃喝玩乐外加购物的需求。每一层都按照高中低端人群划分,按需要分布,满足个性化、高舒适度、购物体验好、休闲娱乐等多种需求。

开发商或成

电商强大对手

在中国区域性、都市型的购物中心接近市场饱和状态下,从 2012 年开始更多机会来自社区型购物中心。据统计,中国每年需要有 230 万㎡的商业面积,按照3万-5 万㎡的社区型购物中心面积规模计算,每年应新增的社区型购物中心是40-50 家。例如,深圳绿景地产佐伶荟、北京金隅万科广场、北京远洋未来广场、上海证大大拇指广场等社区型微购物中心已经得到市场充分认可,未来将会有更多同类型项目入市。而发展商开发商业地产受成本低等影响,未来的社区商业将是电商的劲敌。

“社区商业是未来商业地产的发展趋势。”联美地产集团总裁助理史明表示,目前传统的商业模式受电商冲击较大,未来在大型购物中心的基础上,体验式休闲娱乐场所将成为主流模式,而社区商业以其特有的便利消费及区域优势成为未来商业地产的发展趋势。

而开发商作为自持项目所做的社区商业,在有便利性的同时,成本相对更低,也更符合现代人们的购物需求,或许开发商将成为未来电商的强大对手。

北京汉博商业副总裁李亚明均介绍,未来社区商业将作为大型购物中心的补充形式,占据区域市场。这种俗称社区商业的模式是一种区域小型生活中心,规模在6万-7万平方米,小型便利,辐射面积3到5公里以内,主要特点是便利性消费,区域性消费。

随着一线品牌开发商的进驻,商业地产大规模开发,在体量快速增长的同时同质化将加重。史明表示,未来的社区商业应该向体验化、休闲化、艺术化发展。区别于传统商业的以零售为主的业态组合形式,除满足基本的购物需求外,更注重消费者的参与、体验和感受,对空间和环境的要求也较高。这种模式强调对消费者的心理需求进行挖掘,从生活情境出发,营造一种休闲购物环境,使得建筑、环境和人的消费环节更为协调,在购物中,视觉、听觉、味觉、嗅觉等都能享受到愉快的体验,成为真正的小型生活方式中心。(记者 张东妮)