购房者:要有搜集证据的意识

面对当前五花八门的销售手段,某些项目为了售房可谓无所不用其极。而往往因夸大不实的宣传,造成购房人收房时,学校、医院等规划无故“消失”,或级别有所下降等情况出现。

对此,王艳华认为,购房人在遇到此类问题时,应提高警觉,在购房时就要有收集相关证据的理念。“最高人民法院对商品房销售的司法解释,里面明确提出开发商广告承诺的相关事宜,如何能成为对开发商约束的法律依据;而在楼盘销售过程中销售人员往往误导的情况,在实践中还要判断。如果确实是开发商授权或房企在公开场合表示过,而销售人员据此向业主承诺的,那么即便没写在合同里,也是受法律约束的。”

另一方面,某些项目存在规划与之前不符的现象。对此,王艳华认为,承诺了但是没达到标准,也是违约的一种。在购房者与开发商之间,实际上购房者是弱势的群体,一些消费者关心的东西,可能开发商并不会写在合同里,因此对于购房者买房时要理智。

王艳华表示,可以从两方面避免购房者权益受到侵害。“一是,在购房时注意搜集相关的证据。如开发商宣传彩页、售楼书、楼盘平面图等;二是,验房时要根据合同的相关规定去验收,包括学校、医院等配套设施。如果发生了和承诺不相符的情况,就要判断楼书的内容和私下承诺的内容,有没有合同的约束力。如果有的话,消费者可以依据合同,通过法院或律师发律师函的方式去沟通,如果没有就可以通过诉讼的方式解决。”

教育配套要做到有法可依

北京市房山某楼盘(万科长阳,北青网房产注),近年来的学校配套问题一直困扰着周边数个项目的业主。据记者了解,该区域共有11个住宅小区被划入该校片区(北京小学,北青网房产注),而其中某些项目(万科长阳,北青网房产注)销售宣传时特别提出,住户具有学校的“优先入学权”,而在学校招生时,该项权利被“摊薄”,由此产生业主与开发商之间的矛盾。

实际上,当前项目配套与宣传不符的情况时有发生,如何界定责任一直被购房者所关注。

“一些相应广告、宣传上,特别是企业明确承诺之后,开发商就要做到。因为在此时,广告成为了合同,就要受此约束。开发商与业主间是合同关系,对业主而言,例如‘优先入学权’肯定是对购房行为产生重大影响的因素,从合同上来讲就是成为开发商受约束的条件,毫无疑问开发商要承担对购房者的义务。”王艳华表示。

针对教育配套问题,某些业主提出,开发商所谓“优先入学权”与教育部门提出的要尽可能公平、公正的入学规定不符。对此,王艳华认为,这与规定效力层级有关。“一份合同只有违反了法律和行政法规的规定才是无效的。有关教育部门的规定只是部门规章,开发商即便违反了规章,购房合同也不是无效的,只能是相关部门对某些违反了相应规章的企业进行处罚,但是不违反合同效力。”

而对于规划问题的解决,王艳华认为有法可循会避免此类问题的发生。“有规范的话,就会使大家都不迷茫。政府部门应该知道有什么样的规范,如果没有的话应该牵头去制定这个规范。做到有法可依,有法可循。”