随着单价5万元以上的项目滞销,上海市场价格调整初现端倪。

据德佑地产市场研究部统计数据显示,2月全市高端商品住宅(单价5万元/平方米以上)的成交量为2.16万平方米,与1月相比下跌62.9%,与去年同期相比下跌6.06%。2月至3月13日,高端楼盘有10个项目出现零成交,所有楼盘成交率都在50%以下。网上房地产数据显示,2月上海发出在5万元/平方米以上的预售证共计12张,比1月多2张,共计32.9万平方米。

此前的1月,成交已经下跌。“今年月度成交明显比去年少了。”新江湾城某项目营销总监对21世纪经济报道记者透露,去年该项目月均成交2亿元左右,今年1月份以后降至1亿元左右。但价格没有变化,“现在还卖得动,就不想降价”。

新江湾城是上海的豪宅聚集地。2012年,新江湾城地价开始下跌,当年7月份新加坡庆隆旗下公司以6.1亿元摘得新江湾城一块宅地,折合楼板价14780元/平方米,与两年前上海新江湾土拍高峰期的最高楼板价3.2万元/平方米下跌54%。

亿翰智库研究总监张化东认为,总价300万左右的刚需产品逐渐成为市场主流,“今年或许是中小房企跑量的主题年,市场胶着之下,考验的是房企的战略眼光。”

据德佑地产市场研究部统计数据显示,2014年2月至3月13日,整个上海市最高报价超过5万元/平方米的高端产品,新增供应20个预售证,合计2843套,而全市新增供应46张预售证,合计8911套,高端产品占全市新增预售证的近一半,套数占全市新增供应套数的31.9%。

上海从严执行限购政策,加之信贷收紧,对购房者影响巨大。从德佑地产门店数据来看,春节以来购房者的带看量出现明显的回升,但很多看房者无法实际成交,其中高房价和信贷收紧是主要因素。

业内认为,3月上旬一些企业对在售项目的价格进行调整是正常的,它并不会成为市场的拐点。企业纷纷在去年年底都对2014年制定了较高的销售目标,开年不利,企业只能选择跑量销售。同时,年初媒体大量渲染的楼市崩盘论,使得市场上观望情绪较重,在售楼盘不得不加大营销的力度来刺激购房者。

更为重要的是,银行“钱紧”并没有得到根本性的好转,开发商不得不寻找其他途径来帮助刚需客群置业。

一个值得关注的现象是,京沪穗深等一线城市房价增速明显下滑。进入2014年,北上广深同比增幅首次全部回落至20%以下。通过计算房价同比增幅均值可以发现,近5个月,一线城市与其他大中城市的增速差逐月减小,并且减小的幅度也在逐步加大。

业内人士认为,在双向调控、分类调控政策下,一线城市的投资性需求仍将持续受到限制,与其他大中城市的价格差距,也存在进一步拉近的可能。