昨日,多位宁波(楼盘)业界人士接受《第一财经日报》记者采访时认为,虽然浙江兴润置业债务违约事件(详见本报昨日头版报道)存在经营管理等问题,但其高额银行贷款、高息民间融资等问题,也折射出当前一些宁波中小开发商的困局。

与众多二三四线城市类似,奉化乃至宁波正处在城市转型期。

在土地供应量放大、库存房源增加的同时,一大批议价能力强,具有强大融资能力、成本控制优势的大型开发商纷纷涌入,打破宁波原有本土房企的主导开发格局。在城市品质提升同时,楼市也在利益调整中迎来阵痛,兴润置业成了中小房企中的“出局者”。

在这些业界人士看来,目前房地产市场已到了“大鱼吃小鱼”竞合阶段,中小房企日子会越来越难过,尤其是那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘,亏损已经在所难免。“不排除在一两个月之内,国内一线开发商为了出货,会在宁波采取策略性大幅降价,对部分区域房价带来冲击。”

房价“风暴眼”初现

昨天,一位宁波房产业界人士对本报记者说,兴润置业实际控制人沈财兴在当地影响力大,“认识他的人,只要家里有多少存款,就想放在他那里。事件发生后,当地餐饮、娱乐等行业已受到影响。”

奉化锦屏为民中介所负责人叶海波认为,兴润置业债务违约,会对当地经济产生影响,具体有多大很难说。目前奉化房价比最高峰下降了20%左右,兴润置业债务违约事件发生后,当地房价并没有出现明显的波动,主要是其在建的“长汀村旧村改造”为安置房项目,“桃源府邸”为高端别墅项目,与当前刚需或改善性的普通商品房差异很大。

值得关注的是,兴润置业债务违约,令宁波房企为之唏嘘,当地楼市“实景”也浮出水面。

据测算,去年宁波六区(海曙、江东、江北、鄞州、镇海和北仑)成交的住宅和商住用地面积,可建楼盘总规模逾900万平方米,按照近两年宁波市场的200万~250万平方米之间住宅消化量,2013年这批土地差不多可以满足未来3年的购房需求。

上述宁波房产业界人士说,以前宁波各楼盘销售比较平均,但去年出现“两极分化”,一大型房企项目一开盘就卖了1000多套,而一家中小房企项目一开盘只卖了19套。更让中小房企担心的是,原来消费群体比较强化的区域概念,在去年开始有了明显变化,北边的购房者也去南边买房。

该业界人士表示,今年前5大房企的销售目标,已超过去年销售量的一半以上。如果完成,20%的大型房企抢占了当地50%的销售份额,80%的中小房企将瓜分剩余另一半份额,那状况将是极其惨烈的。在他看来,宁波六区住房存量及潜在供应量,足够6~8年时间才能消化。

“不排除在一两个月之内,国内一线开发商为了出货,在宁波采取策略性大幅降价的可能。”该业界人士说,一些外区域的别墅可能要打对折,个别城区楼盘的部分套房可能直降五六千元,“出于财务、项目运作考虑,大型房企会"亏本卖",这直接影响中小型开发商生存。”同时,为减少财务成本等,大型房企加快开发节奏,不少项目从拿地到开盘只要6个月。

上述业界人士认为,与住宅相比,宁波的单身公寓、写字楼、商业地产供需比可能更为可怕,10年~12年才能消化完。他说,很多写字楼由地方政府在推动建设,去年写字楼卖掉5000平方米的,都能排在全市前十位。另外,大型综合体项目也在宁波风起云涌。

另外一位宁波房产人士昨天向本报记者透露,当初政府没调控好土地供应,就必然会引发如今的价格战,这是市场规律。为稳定房价,宁波一些区县政府已经介入,也有的提前向房企打招呼。

中小房企退市来临

“如果降价管用,还不是太糟糕,说明市场还是比较理性的。”上述宁波房产人士说,地方也应该看到,当前宁波地价综合测算,虽比以前地价有所下降,但下降幅度不大,主要是房企持有的商业地产体量较大。

“大型房企博弈更趋白热化。”宁波宁房地产城投置业企划经理吴晓东最近对本报记者说,大量外地大型房企进入宁波楼市,他们具有拿地成本低、财务成本低等优势,在提高宁波楼盘品质同时,也相应地拉低了当地房价。目前,绝大部分大型开发商在宁波均有项目。

在利益调整带来的阵痛中,一些本土小型房企的竞争优势不再,他们极有可能在这轮竞争中退出市场。

尤其是,那些之前高价拿地、销售时又遭遇调控的楼盘,亏损已经在所难免。

如何保持供地力度,同时又能兼顾地方债务,也考验着宁波等诸多城市的经营智慧。

审计公开数据显示,截至去年6月底,宁波政府负债约1733亿元,尽管债务风险总体可控,但还债压力也不小。相对来说,宁波地方财务运行良好,去年该市公共财政预算可用资金981.07亿元。同时,去年土地出让金达734.1亿元,同比增长53.8%。在基础设施等固定资产投资驱动下,预计宁波今后几年土地出让量还将保持一定规模。

宁波华星房产咨询有限公司副总经理陈敏梁认为,宁波作为副省级城市,具有港口、交通、制造业等众多优势,大型房企入驻、中小房企退出是宁波房产市场必经过程,城市品质提升同时也会带来楼市阵痛。