过去5年在依托高杠杆模式实现复合增长率62%的快速增长后,保利置业今年的增速将大幅下降。

3月21日,保利置业主席雪明在业绩会上表示,今年公司的销售目标为280亿元,较去年的实际销售额267亿元上升4.9%。

对此,雪明指出,由于有很多政策调控,以及国际金融形势的影响等,综合考虑这些因素,公司对市场的判断是总体平稳,但在不同的城市结构上会产生分化。因而在这种形势下,制定的销售指标以稳健为主,相比去年增长不多。

如果说对于今年的销售预期是基于市场前景,那么就事实来看,保利置业在2013年的销售表现其实也并不是特别靓丽,尤其是利润率方面的下滑。

高负债增长

据保利置业日前公布的年报显示,2013年实现销售额约267亿元,较去年同期增长约14%,实现营业额约286亿港元,较2012年上升约38%,股东应占利润约27亿港元,同比仅上升3%。

而在利润率方面,保利置业在2013年则全面下降。首先毛利率由2012年底的30.4%下跌至23.4%,净利润率则由12.7%下降至9.5%。

对于保利置业在利润率方面的表现,高盛发表报告称,主要是由于2013年下半年入帐的一些社保房项目及数个低利润项目,拖累其下半年的毛利率下跌12个百分点至19%,同时销售、管理费用及利息费用的上升,也致使其下半年的净利润率下跌8个百分点至4%。

此外,在负债方面,保利置业也面临一定压力。截至2013年末,虽然其净负债率同比2012年下降约4个百分点,但仍处于90%的高位,同时年末的资产负债比率则为70.6%。

而更为重要的是,保利置业还面临较大的短期偿债压力。截至期末,其尚未偿还的银行及其他借款为381.2亿港元,其中一年期需偿还额为154.55亿港元,所占比例为40.5%,一至两年期内偿额约为154亿港元,比例为40.5%,二到五年期偿还比例为18.8%,五年以上则为0.2%。

由此看来,保利置业需在两年内偿还的总债务约309亿港元,占其总借贷的81%,短期还债压力无疑较大。

至于是否存在资金压力,保利置业副总经理叶黎闻在业绩会上表示,截至2013年底,公司拥有123亿元,同时还有能够使用的银行贷款87亿,可以覆盖短期债务。

雪明就此也指出,保利置业今年将积极拓展多种融资渠道,持续调整负债结构,控制信贷规模,保持量入为出,争取使净负债率进一步得到控制。

然而,高盛却认为,如果保利置业继续致力通过有限的销售增长,来恢复盈利能力及改善负债,短期内成效不会明显,仍需一段时间才能彻底改善。

持相同观点的还有花旗,其也在报告中指出,保利置业今年不仅面临财务再融资的压力,同时也将面对预售放缓的挑战。

加强一二线拿地

关于今年的货量安排,保利置业投资者关系总监蔡伟生在业绩会上介绍到,公司去年留存到今年的货值约140亿元,今年会新推出310亿元货值,全年可售货量约450亿元,按去化率约60%计算,目标销售额是280亿元。

另外,雪明还表示,保利置业计划每年新增土地储备400万至600万平方米,今年计划用于拿地的预算为91亿元,同比增加29亿元,同时工程资本开支则按年增加10亿元,至约150亿。

其实在土地市场上,保利置业今年早已出手,并且是首次在香港拿地。2月底,保利置业曾以39.23亿港元夺得香港启德一幅住宅用地,楼面地价高达6530港元每平方呎。

而对于今年在内地的拿地策略,雪明表示,不一定都要通过公开拍卖的渠道拿地,也会参与一些旧改项目,同时要尽量按照内部制定的毛利率水平去做选择。

其实,从保利置业在内地的区域布局来看,更多的还是集中于二三线城市。但在今年,市场多数观点均认为二三线楼市存在很大调整。

对此,雪明也表示,早前公司确实是在二三线城市布局,不过这几年的土地储备格局还是一直在调整,今后希望在一二线城市增加一些项目,但这个调整需要一定时间。

从2013年保利置业拿地的情况来看,其通过挂牌、收购、拍卖等形式共获取12幅地块,分别位于上海(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、深圳(楼盘)、贵阳、南宁、济南(楼盘)、烟台(楼盘)、武汉(楼盘)及哈尔滨(楼盘),合计新增土地储备建筑面积约504万平方米。

特别是在广州,保利置业先后通过公开拍卖与收购,获得了南沙与荔湾区两个项目,并且今年都将入市;而在深圳,也通过参与合作旧改方式,获得了一个位于龙华新区的项目。

对此,雪明还特别强调,保利置业希望在每个进入的城市能够保持3到5个项目,但目前还有很多城市只有一个项目,这就需要补充。