“房地产业和金融业、信息业等相关产业的融合发展,这是地产变革的一个大趋势。”3月19日的2014中国房地产500强测评成果发布会上,中国房地产业协会副会长朱中一表示,以人为核心的城镇化唤起的服务精神,利润告别暴利倒逼精细化管理,也是地产业将要面临的巨变。

   上述论断,是建立在去年至今,诸多房企频繁的转型举动:地产业务外,越秀地产收购创兴银行,万科控股徽商银行,恒大地产牵手华夏银行,一系列产银融合落地;地产业务内,保利地产试水养老,绿地碧桂园力拓海外市场,深挖潜力动作更是五花八门。

    更多的房企,在转型升级的道路上,蓄势待发。对他们而言,如今差得不是干劲,而是找到最适合自己的方向。

   产银融合

  “房企的明天,一是细分市场,二是精细运营,第三是创新金融。“阳光城集团股份有限公司总裁陈凯表示,企业发展要活用资本的力量,和金融机构建立更广泛的合作,阳光城已和诺亚、矩派合作,形成多渠道的私募渠道。

路劲地产集团主席单伟豹形容地产和金融的关系,则更为直白。他表示,房地产商和金融机构合作,趁着金融改革时代的到来,将地产产业和证券化、金融化搭建起合作,这里有着巨大的发展空间。

    房企与金融,正在建立起难以割舍的关系。除去年10月万科参股徽商银行外,新华联、中天城投、冠城大通等房企也以参股或新设银行的形式,搭上金融的列车;民营的星河集团、宝能地产在金融链条上更为突进,银行、保险、创投、小额贷都出现了它们的身影。

    而发生在3月4日,恒大地产与华夏银行的合作,更是被戏称为“土豪爱银行”。

    当天,华夏银行发布公告称,由恒大地产集团实际控制的五家公司持股比例由4.522%提高至5%。通过此举,恒大地产一举超越红塔烟草4.37%的持股比例,成为华夏银行的第五大股东。

    业内观点认为,恒大地产此次入股华夏银行虽略显功利性,但其实是兼具财务投资和战略投资的双重目的,本质仍是以多元化的布局作为企业转型的主线。

深圳某房企高管表示,通过入股银行来拓宽融资渠道并没有想象中那么简单。公司入股银行短期内是为了财务收益,但中长期则是未来战略转型,把金融作为房地产开发之外的另一主业。

     一贯风格稳健的泛海建设,似乎也有转型升级的冲动。3月20日,泛海建设突然发布公告称,正筹划重大事项停牌,引发纷纷猜测。3月26日晚间,泛海建设传来新动态,公司公告称相关工作进展较为顺利,公司计划将于近日复牌。

   一位分析人士表示,泛海建设 13年前三季度,公司实现主营业务收入增长57.6%,净利润上升60.76%。预计全年销售超过12年水平,可以超过60亿。而地产业务的突飞猛进,有着强大金融业务的泛海集团,不排除在上市平台泛海建设上有注入优质金融资产的举动,以达成房地产和金融联动发展,完成泛海建设转型升级的整体布局。

上述分析人士,也对泛海建设停牌有着其他猜测。他表示,最近包括中茵股份、天保基建定增获批,房企再融资正式开闸。而泛海停牌,或有再融资的计划,方向一是风生水起的海外市场,二是加快库存项目周转和去化速度。

    牵手银行,房企无疑有着更长期的转型考虑。中天城投董秘谭忠游称,通过参股贵州银行获得利润仅是其中的一项考虑,公司希望借此为进一步深入金融服务领域奠定基础。而此前万科曾明确表态,公司参股徽商银行是为了谋划社区金融服务,以实现从产品供应商向城市配套服务商的企业转型。

中国房地产开发企业500强测评研究报告指出,房地产开发企业与金融机构相整合的实质倾向于围绕为客户创造价值,对房企而言,从前期的融资,到中期的按揭,以及后续的社区金融体验等,房企与银行股权层面的合作,可以有效降低交易成本。而品牌房地产开发企业通过与金融机制相融合深度挖掘客户价值更有利于增强客户粘性并形成对潜在客户的吸引力,而这种以客户价值为核心的竞争将更多地出现在后调控时代的房地产开发行业。

地产+X一题多解

  产银合作之外,房企也在地产主业内部进行着提高开发效率的转型升级。相关数据显示,在运营绩效方面,高周转迎来丰硕成果。2013年500强房地产开发企业运营效率指标全面回升,存贷周转率均值为0.39,如万科、保利,平均开发时间仅在八个月左右。

海外地产方面,2月28日,绿地集团就马来西亚新山市两个项目签署合作备忘录,规划建筑面积约230万平方米,计划斥资近200亿元人民币进行投资建设。绿地集团董事长张玉良表示,国际化有助于开拓企业新的发展空间。目前全球的资源价格在低位,这时中国房企进入正是好时候。

张玉良举例说,绿地去年初在悉尼买土地时,集团曾评估房子售价大概一万三到一万四,结果最终卖到17000元/平方米,而去年当地平均增长了20%左右的房价。“因此,我们觉得从资源价格到市场空间,各方面都有很大的成长空间。”张玉良表示。

文化地产,也是房企转型的主要方向。据了解,目前房地产百强企业中,已有超过三分之二的房企介入了文化旅游领域。以恒大为例,足球、音乐等方面发展得有声有色,近期又高调宣布,将在哈尔滨斥资160亿元打造内地规模最大的旅游综合体。

而华夏幸福基业股份有限公司则是产业地产的典型代表,这家企业创造的园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”,2013年公司实现销售额374.24亿元,同比大幅上涨77.07%。同时,万科、保利、绿地等房企相继步入养老地产,一系列深挖地产内部潜力的转型也全面铺开。

上述报告指出,房地产开发企业,对地产主业的战略类型目前正在不断细分和强化,坚持普通住宅开发、强调高速周转和快速去化;定位中高端人群,专注精品楼盘开发;坚持海外拓展;对绿色住宅、产业园区、旧改等个性化细分市场进行开发等模式,已成为领先企业战略组合的主要选择。