作为上海商办用地出让的重要区域,虹桥商务区核心区总开发面积超过555万平方米,已动工项目超过50%。日前,戴德梁行发布报告指出,大虹桥商办项目即将进入集中上市阶段,2015年,虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼,相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%,未来恐将面临激烈的市场竞争。

戴德梁行《2013全年上海房地产市场分析报告》指出,2013全年,上海甲级写字楼共有约54.84万平方米的新增供应入市,总存量达到631.48万平方米。今年,这一数据还将继续攀升,全市预计有180万平方米的甲级写字楼陆续入市,其中75%的供应都位于非核心商务区。

在未来数年,虹桥、后世博区域以及徐汇滨江都在争相打造新兴商务区,今年大虹桥商办项目就将进入集中上市阶段。

戴德梁行华东区写字楼部董事沈洁指出,虹桥商务区核心区的办公楼交付时间集中在2015年和2016年,有些要到2017年。至2015年,虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼,这相当于该年度上海甲级写字楼预计总存量的24%,而整个虹桥商务区的商办项目供应量也将相当于浦西历史上全部的供应量。

然而,过去3年,上海市场平均每年能够吸纳约84万平方米的甲级写字楼。除非有新的国内或海外刺激因素,否则市场很难消化2014-2016年间大量投放的新写字楼,因此,虹桥商务区写字楼租赁项目未来将面临激烈的市场竞争。

值得一提的是,自去年10月上海自贸区挂牌以来,浦东新区外高桥、临港、张江等板块成为商务市场“新贵”。2013年外高桥板块写字楼供应和成交面积分别为1.9万和1.2万平方米,分别是上年的14.4倍和5.6倍,且租金水平逼近虹桥商务区。

不过目前来看,自贸区的设立并未给虹桥商务区带来明显影响。相反,由于自贸区尚未形成一定规模的办公楼供应,存在“区内注册,区外办公”的可能,反而可能带动整个上海写字楼市场,进而辐射大虹桥地区。

沈洁表示,虹桥商务区的租户类型主要是制造业、贸易机构、IT等行业,另外虹桥原区内的厂房企业也有很多租赁需求。很多成熟企业出于成本考量,会从市中心搬至大虹桥。因此,即使面临供应高峰,虹桥商务区写字楼的去化表现也不会差。如果能更注重差异化竞争,具体项目的吸纳速度必定会加快。