一些房地产研究机构认为,随着上海住宅用地供应的逐渐枯竭,上海中环以内地区的新建住宅价格有望向八九万元/平方米的价格冲刺。2014年上海住宅的首个“地王”——闸北区大宁路街道325街坊地块的楼板价47609元/平方米,业内人士计算如果算上该地块需要配建保障房的成本,楼板价超过5万元/平方米。

然而,中海在上海中环的2009年“地王”项目——紫御豪庭精装修房却仅仅以5万元/平方米左右对外销售,价格仅和上述大宁路街道325街坊地块的楼板价相当。不差钱的中海为什么低价销售,很多业内人士直呼看不懂。

不过,也有开发商指出,销售速度比售价的高低,更能影响楼盘的投资回报水平。中海虽然有机会卖到7万元/平方米以上的高价,但所需要付出的税收支出、时间成本和融资成本也会非常高。在这样的背景下,让购买者分享更多的物业升值空间,显然才是最好的营销策略。

曾经“地王”以楼板价卖精装房

作为2009年中海地产70.06亿元拿地的地王项目,中海紫御豪庭一直是房地产市场的销售明星。2012年5月底,在全国楼市尚不明朗的情况下,中海紫御豪庭推出的首批精装大平层产品,开盘当天即揽金12亿元,为低迷的高端住宅市场注入了一针强心剂。10月,二期新品加推,再获成功追捧,截至12月中旬,项目已累积突破50亿元销售额。

2013年4月,中海紫御世家一套面积为688㎡的独立别墅房源,成交单价达15.3万元/㎡,成交总价高达1.05亿元,成为当年沪上成交的首套总价过亿元的豪宅,同时也是普陀区首次出现亿元豪宅成交。当年9月21日,三期盛大开盘,仅2小时,即创下惊人的22亿元总认购额,成功问鼎沪楼市单盘冠军!不仅创造了上海2013年以来的新开盘最高纪录,也是2011年以来的认购额之最,荣膺“全国单项目销售第二”,已经成为上海高端豪宅的标杆,更是名符其实的全球顶级贵重资产。

然而,在市场一片看好声中,上海紫御豪庭显然有望以相对较高的价格对外销售。但是最新推出的精装修房销售价格却让人大跌“眼镜”,精装修大平层价格也只有50000-55000元/平方米。而这一价格仅仅只是和同地段相近的大宁路街道325街坊土地楼板价相当。

事实上,受去年以来上海的新一轮土地价格涨幅推动,上海房地产市场对未来新开楼盘的预期普遍升高。以融创绿城近期获得的宝山区顾村镇N12-1101单元05-01住宅地块为例,楼板价达到20150元/平方米,而市场预期这一项目的售价会在36000元/平方米以上。

外环附近的上述地块的住宅价格都能达到36000元/平方米以上,中环内的住宅项目销售价格前景更是可观。世联地产华东区域总经理袁鸿昌甚至表示,由于住宅用地供应的稀缺性,未来中环内的项目卖8、9万元/平方米也不是没有可能。