楼市式微信号延续,深圳也不例外。

特价、让利、推迟入市,类似的关键词几乎贯穿3月新房市场,期待的小阳春没有出现,相反是观望的情绪悄然蔓延。如果说过去的2013年,不断上行的楼市代表着由春入夏,那么今年接下来的行情,究竟是延续盛夏或是转而入秋?这样的问题正引发市场密切关注。

复苏

随着房价下降到一定程度,需求率先复苏,商品房空置率、租金和房价依次开始回升,项目新开工和土地成交逐一恢复。

繁荣

房价快速上涨,超出长期均衡水平,刺激项目新开工和贷款大幅增长,房企利润率大幅提高,拿地意愿高涨,土地成交溢价率大幅上升。

萧条

房价继续下探,成交非常低迷,市场悲观情绪蔓延,项目停工或缓建现象普遍出现,房企拿地意愿低迷,土地成交接近于零。

衰退

繁荣时期房价的大幅上涨,使得需求开始萎缩,市场表现出有价无量的情况,随着量价的持续背离,房价开始下跌,市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长,不过不久也开始萎缩。

有观点认为,今年楼市将步入繁荣后的衰退期。

春江水冷 观望悄然滋生

位于龙岗某建面30万平方米的刚需楼盘,再次推迟了入市时间。原本定的时间是春节后,现在却延续到了4月。有匿名的项目营销人士指,今年市场感觉不对劲,“特别不明朗”。

“算下来单价两万,还送精装修。”佳兆业悦峰( 详情 图库 团购 点评 )的销售顾问告诉现场的置业者,这样的价格是在去年基础上针对个别户型的让利。

资料显示,佳兆业悦峰是近期在新房市场试水的为数不多的楼盘,项目加推4栋B单元,87平方米3房精装单位,共65套,均价21000元/平方米。有知情人士称,项目上周末推售以来,成交套数实际未到一半。而去年项目一期的售价每平方米均突破了2.3万元。而更早前开盘的远洋新干线( 详情 图库 团购 点评 ),目前该盘在售的31-65平方米平层及复式产品,团购享受9.2折,折后均价约1.5万元/平方米。这相比于该盘去年11月开盘时均价2万元/平方米,下降了约5000元/平方米。

在外地爆出个别项目大幅降价的消息后,中原地产二级市场总经理玉家雄称,深圳新房市场受到了一定的负面冲击。他透露,超过50%的项目的访客量有所下降,下降幅度在10%~30%之间。不断出现的“崩盘”字眼,使得深圳购房者的心态发生了变化。“3月份的开盘并不多,并且缺乏能带动整体市场气氛的标杆项目。”他补充到,归根结底还是对市场缺乏信心。

秋冬转季 繁荣小周期尾声

对比往年,楼市政策层面的利空并不多。新提出的“双向调控”也无非是延续建立房地产长效调控机制的思路,全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴还对媒体表示:“城镇化还有10到15年,在这个期间房地产市场整体上不会出现问题。”然而,执行层面的差异,却来自信贷方面。

Wind统计显示,1至2月,房地产开发企业到位资金2.1万亿元,同比增长12.4%。其中,国内贷款0.49万亿元,同比增长24.8%,个人按揭贷款0.21 万亿元,同比增长2.9%。从国内贷款及个人按揭贷款占房地产资金来源比重来看,开发贷款总体压力不大,但银行收紧房地产杠杆的策略已经在销售终端开始显现。销售放缓叠加流动性压力,资金来源同比增速同比明显下降,也对整体投资预期形成掣肘。

受银行房贷收紧和小幅降价的影响,当前购房者的观望情绪变浓,楼盘上门量有所下降,虽然近期推盘的上升会带来销售的阶段性改善,但是长远来看,今年楼市暗藏的风险,又不仅仅来自信贷与预期。

深圳信利合商业投资公司董事总经理严士平认为,这一轮楼市周期悄然步入尾声,“2013年是入夏,那么从2014年开始市场渐入秋冬。”

他指出,“夏季”是楼市阶段性泡沫累积的季节,经过了低价去库存而度过了生死危机的多数房企,由于财务充裕又短时间没有了后续新增供给,渐又滋生了小幅提价的惜售心理,而消费者追涨杀跌的心态又致使入市更为积极,这导致市场供不应求,楼价逐步走高。“秋季”是楼市开始降温的季节。除了“限购限贷”的既有政策外,对银行而言,虚高的房贷是“有毒”资产,因此降低房贷规模、提高房贷门槛和房贷利率是其商业本能,这又会进一步降低置业者的购置能力。“供求关系始终是决定楼市周期的核心指标。”他补充到。

这一判断与世联行的观点吻合。该公司对近期市场的研究结论指,进入2014年,市场的需求开始萎缩。市场的表现并不尽人意,成交环比和同比皆负增长,全国住宅均价同比下降3.8%,新开工面积同比大幅下降27.4%,当前的市场已经处于繁荣小周期的末端。

行情渐明

三千套新房将入市

在今年行情尚未明朗前,更多的市场人士寄望于标杆项目在下一阶段的入市,能够充分地带动市场气氛。据深圳房地产信息网最新统计,2014年4月深圳楼市预计有21个住宅项目开盘和加推。纯新盘有10个,占预开盘总数的48%。龙岗预计有10个项目开盘和加推,依然是最受关注的置业片区。南山、福田、罗湖均有新盘入市。总体住宅类推盘套数达到了2900多套。而包括招商双玺在内的多个高端产品也有望在上半年推盘,届时对市场价格的标杆效应,相信更为明显。

“2014年风险最小、前景最为稳定的楼市板块当推优质的中小型商品住宅。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为,无论是在大城市或中型城市,购房者对这类住宅需求最大,其需求变化亦较小。此外,随着各地“单独二胎”政策的放宽及城镇化的速度不断提升,亦会刺激中小型商品住宅的需求。虽然限贷限购的措施仍未放宽,但人民银行近期再次重申将加大对保障性安居工程及普通商品住房建设的支持力度,并明确提出将会满足首次购房家庭的贷款需求,这些均有利于中小型商品住宅市场的前景。

事实上,上周开盘的某住宅项目就是类似的项目,306套70至92平方米的高拓展户型,合理的定价,加上片区积累已久的新盘需求,据开发商称已售出近九成。

“今年即使降价,降幅也有限。”严士平指,2013年深圳新房的平均涨幅大概在两成左右,因此他认为市场目前的泡沫并不大,“10%应该是个合理的降幅”。