继常州、杭州、宁波等长三角多地出现楼市价格下调之后,被视为较为房价较为稳定的无锡也加入了 降价行列。苏宁悦城、金科世界城、世茂国际广场、恒大城等楼盘纷纷降价,降幅从1000元/平方米—2000元/平方米不等。其中,处于风口浪尖上的苏宁 悦城还因大幅降价引发了一场大规模业主维权活动。

“就目前市场来看,整体房价依然处于 高位,但逐渐出现了触顶的迹象。2014年整体楼市分化将愈加剧烈,在资金面趋紧的情况下,房价出现调整的可能性越来越大。特别是库存严重的城市,人口新 增放缓的城市,都有可能在最近再次出现降价。”鸿毅资本总裁张义鸿分析认为,种种因素导致市场的观望情绪越来越浓,未来的市场将出现不同程度的分化。

快速回笼资金

“无 锡楼市的下调其实从2月底就开始了。当时位于无锡太湖边的龙湖滟澜山项目对其200多套小户型公寓产品尾盘进行清盘,均价不超过4000元/平方米,小户 型总价仅19万元左右。相比此前5999元/平方米的价格,显著的下降幅度使200套房源在短短2小时内就被一抢而空。”无锡当地一位地产分析师告诉记 者。

无独有偶,杭州萧山四个楼盘,常州雅居乐星河湾、九龙仓等品牌项目,无锡绿城和恒 大项目以及烟台个别项目,纷纷加入共同掀起第二波降价潮。处于降价漩涡的杭州萧山的开元房产区域营销总监表示,降价原因主要是:“现在楼市存量走高,去化 速度也比较慢,我们选择让利市场,同时也能快速回笼资金。”

从供求关系来看,降价城市 都是供大于求、矛盾比较突出的城市。中国信息集团联席执行总裁丁祖昱告诉中国房地产报记者,“从现在情况看,杭州、常州、无锡等基本上都是长三角的城市。 在这一轮房地产市场发展过程中,这些城市压力比较大。比如说无锡、常州,去年的热度消耗了大量需求,但并未能改变当地市场供求关系,一旦后续需求无法跟 上,就会马上出现滞销局面。”丁祖昱认为,这些城市市场的核心还是供求关系,而不仅仅是存货消化周期的问题,加之土地新增供应源源不断,更加深了供求失衡 矛盾。

中原地产研究总监宋会雍认为,2014年上半年上海房价上涨力度会逐渐减弱,到2014年下半年将开始出现疲软,但从2014年的年中到2015年年中,能够走平、走稳。

降价为更优周转

“中大型房企降价一般都是策略性的降价,从房企的战略来考量,选择在什么地方降价,降幅多少,回笼资金多少,都是经过精心的财务设计的。现阶段降价的中大型房企,最主要还是为了更加快速的周转。”旭辉集团董事长林中在接受中国房地产报记者采访时表示。

以 常州九龙仓旗下年华里为例,此前均价6000元/平方米左右的房源,现在降至5000元/平方米;九龙仓相关负责人称,在经过多轮价格测试以及审慎考虑 后,确定了项目的最终开盘价格,也得到了香港总部的支持。九龙仓内部有关人士称,公司并不存在资金链紧张的问题,价格调整是为了适应市场。

“三个项目几乎都是在‘贴成本出货’。”一位熟悉九龙仓的开发商对记者分析称,九龙仓集团层面应该“不差钱”,做出这样的价格调整动作应属于“策略性降价”,这也说明九龙仓官方认为目前国内二三线楼市存在较大风险。

“历史经验无数次证明,在市场的胶着期,率先降价的项目都能够取得很好的销售业绩。无锡降价楼盘团购三天成交近百套,九龙仓更是出现了屋外闹事、屋里火热签约的两重天格局……这样的例子不胜枚举。”丁祖昱告诉记者。

丁祖昱认为,在供求关系相对失衡的城市,降价就是降价,早降早主动,晚降就被动。晚降的项目往往要为早降的项目“抬轿子”,最终为别人举价格杠铃。

   据 九龙仓内部人士透露,在集团层面,九龙仓也提出要学习内地开发商高周转、快速开发的策略。目前,内地规模化房企基本沿用“5、9、12、30”模式:拿到 地5个月内开工,9个月卖楼,12个月楼现金流转为正……类似的快速周转模式帮助内地不少中型企业迅速扩大规模,如近年的阳光城、九龙仓等。从供求关系来 看,降价城市都是供大于求、矛盾比较突出的城市。