“从2014年前3月的市场表现来看,今年的房地产市场很微妙,跟以往均不同。”东汇置地投资管理有限公司CEO刘东认为,房地产市场形势今年变化很大,包括房企在内的业内人士不得不重新审视市场,并做出相应的策略改变。(如有购房问题请拨打热线:400-606-6969)

“带头大哥”万科的风向标作用是明显的,当其位于大兴的万科橙项目以低于预期售价3000元/平方米的价格入市时,即被业界迅速理解为一线城市坚挺的房价“破冰”。而后,不断有房企“老弟”跟进。

“现在房企基本形成了共识,只要有合理的利润,都会选择上半年出货,尽快销售。”东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏即对中国房地产报记者表示,万科对市场的灵敏度是最高的,东亚新华今年的销售策略和万科一样,均是“平价出货,快速走量”。

供需格局生变

3月24日,北京又有两个自住型商品房项目入市,分别是当代采育满庭春MOMA项目和富力惠兰美居项目。其中,前者被称为“最便宜的自住型商品房项目”,售价仅为9500元/平方米;而后者单套总价不超过200万元。

有数据显示,今年北京将推出36个自住房项目,而截至目前,只有恒大、金隅、当代置业、富力、首创等推出了6个项目。这意味着,在此后的几个月里,还将有30个自住房项目入市,并且提供近4万套房源。

在 记者采访的刚需项目开发商中,鲜有人士承认自住房的集中供应将对其项目产生冲击。但他们不得不面临的一个事实是:供需比缩小。中原地产提供的数据显 示,2013年北京售价2万元/平方米左右的刚需楼盘,供需比基本还维持在1∶4,但截至目前已降低到1∶2。预计短期内也很难升温。

有数据显示,2月份,北上广深四大一线城市新建商品住宅新增供应面积为146万平方米,成交面积为138万平方米,呈现出供大于求的市场关系。

随着供需格局生变,开发商与刚需客群之间的博弈已经出现微妙变化,商品房蓄客难度加大。这不仅体现在纯刚需楼盘上,部分面向改善型客群的中高端楼盘也被“击中”。

一家高端楼盘开发企业的营销负责人透露,该公司旗下的一个高端楼盘目前正在做开盘前的准备,预计4月入市,截至目前蓄客情况很严峻,现在只希望项目一期销售不成问题。

竞争压力现实存在,但业界普遍认为,一线城市的楼市不会出现整体下降可能性,只是个别项目尤其是去年拿地的刚需地王项目,则必然存在一定价格压力。

北 京一位刚需项目开发商对记者坦承,事实上,自住型商品房的冲击已经显现,很多房企在3月上旬还在调整企业的全年销售策略,一些房企已有意加快供应,甚至提 前开盘,避免与自住型商品房的直面竞争,“虽然上半年的开盘量在增多,但是总体竞争压力跟下半年相比还是小一些,捂盘等待价格上涨的现象会越来越少”。

博弈进入关键期

“选择早些时日推盘原因有二,一是今年下半年入市的项目较多,竞争压力较大;二是大家普遍形成共识,今年整体房价涨幅不会像2013年那么高,能提前跑量就提前跑量,收回资金后亦有利于储备一些优质土地。” 贾玉鹏表示。

基于上述考量,东亚新华计划以调低预期售价的方式推出旗下印象台湖项目,以抢占市场。此前,该项目预期售价2.6万元/平方米,4月初开盘时售价将调整为2.2万元/平方米起,原定的精装修也改为毛坯房出售。

战略调整之后,东亚新华原定下半年开盘的项目也挪到上半年入市,包括印象台湖、东亚华欣湾、东亚朗悦居等,且价格均比预期调低。比如尚品台湖项目,预期售价为2.4万元/平方米,目前预计将按2.09万元/平方米的起价销售。

贾玉鹏亦称,作为高周转企业,东亚新华需要快速回笼资金、储备土地,目前已经瞄准了北京、天津等区域的优质地块,而“印象台湖的拿地成本是3000元/平方米,即使调低价格出售,依然能够保证收益”。

未 来将有越来越多的项目加入“跑量”行列。比如,房山首创·新悦都(楼盘资料 业主论坛)预计以2.18万元/平方米的价格入市,低于该板块内2.6万元-2.8万元/平方米的价格预期。此外,金域东郡项目二期、首开万科公园里(楼 盘资料)等项目亦称未来入市价格将低于市场预期。

伟业我爱我家副总裁胡景晖分析认为,通常有两类开发企业会率先采用让利跑量的策略。一类是大型房企,其运营管理成本控制水平较高,即使调低价格销售,也能获得良好的利润率;另一类是处于快速扩张期的房企,这类企业需要更高的资金流转效率,跑量销售利于回笼资金。

贾 玉鹏表示,下调多个项目销售预期价格更是基于目前对市场的整体判断。“从我们的判断来看一线城市近一两年的价格会趋于稳定,即便涨价空间也会比较有限,尤 其是北京市场到下半年的压力会更大,不仅大量的自住型商品房入市,去年集中出让的一批土地也会完成开发,集中入市。包括万科橙项目,除了有北京建委‘精装 禁令’和限价调控的因素,据我们了解也是为了快速跑量以缓解今年的销售压力。”

跑量或成一线城市主流趋势

“与前些年各地住房普遍供不应求、市场热销情况不同,在区域市场持续分化的背景下,不同城市房地产景气程度已出现较大差异。”鸿毅资本总裁张义鸿表示。

“开发商、购房者对楼市走向的心理预期发生了变化,政府暧昧不明的态度让市场情绪更为紧张,所以后续买卖双方会陷入持续僵持的态势。”深圳一位不愿具名的开发商表示。

“一线城市尤其是北京,目前正处于多空博弈的关键时期,进入第二季度,4、5月份是个重要的时间节点,一旦成交数据和去年同比落差被放大,市场悲观情绪将会蔓延开来。”

   业 内人士牟增彬看来,年初信贷收紧,以及自住型商品房政策都在持续影响购房者信心,长期的需求观望情绪也动摇了开发商的信心。近期金融机构针对房地产的信贷 业务普遍收紧,更是对市场成交已经造成了直接影响。而一线城市地价维持高位,房企拿地成本仍较高,将现有项目加速去化,加快回款、高周转或将成为2014 年一线楼市的主流趋势。4、5月份是个重要的时间节点,一旦成交数据和去年同比落差被放大,市场悲观情绪将会蔓延开来。