首付仅需一成、八八折优惠、开盘价调低4000元、单价每平方米直降6000元……”近来北京、广州等地楼市出现的某些信号,打破了过去一线城市看涨、二、三线城市分化的所谓“冰火”两重天格局,进一步增强了人们对楼市向下的心理预期。

分析人士指出,由于受到信贷收紧、货币供应量变化以及政策层面等多重因素的影响,一线城市房价的波动在所难免。

一线房价下挫,上涨神话破灭

2月以来,杭州、南京、武汉、常州等城市相继传出低价甩盘或降价促销的消息。个别项目的价格下调,引发了公众对于房价整体下跌序幕即将开启的猜测。

近日,北京万科位于大兴区天宫院区域一个项目,被媒体称为以低于市场预期近3000元的价格入市。一线城市房价的“异动”,刺激了购房者敏感的神经。

北京万科马上澄清“降价”传闻,称该项目定价“严格按照政府部门指导意见进行定价,参考了周边几个在售项目的价格”。

分析人士指出,开发商接受住建部门价格引导进行销售,体现了姿态放低以及销售策略的改变。

北京万科项目销售价格远低于此前的宣传价格,说明一线城市房价难以延续“只涨不跌”神话。

在广州,时代地产一项目也“破天荒”地推出了八八折优惠,保利地产三个项目同时对首次置业者推出一成首付优惠活动,剩余部分可分4个月付清,相当于购房者获得了“无息贷款”。在上海,去年一路上扬的二手房价风光不再,部分区域房价出现了5%~10%的跌幅……

国家统计局公布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动,北、上、广、深四个一线城市新建商品住宅的同比涨幅均回落到20%以内,二手住宅价格也连续出现同比涨幅回落的现象。北京二手住宅价格甚至出现环比止涨的现象。

另一方面是成交量持续萎缩。中原地产研究部统计数据显示,3月上半月,北京新建商品和二手住宅累计签约7252套,创北京楼市6年来的最低值。截至3月15日,今年一线城市新建商品住宅成交量跌幅为36%。

“近来,北京、广州等地均出现了知名房企调价的案例,说明房价不再坚挺。”链家地产市场研究部分析师张旭表示,二、三线城市楼价下跌产生了传导和示范效应,这一趋势由二线城市向一线城市蔓延。

多重利空集聚,强化市场预期

“信贷审批从严、上年度土地供应充足等市场性因素,对当前房地产市场产生了直接影响。”中国房地产学会副会长陈国强指出,目前购房者观望情绪明显,出手节奏放慢,而开发商对于后市的判断也趋于谨慎,加快了销售节奏。这“一快一慢”的转变同样让一线市场形势发生变化。

2014年年初,银行出于防范系统性风险等考虑,在央行的指导下,对开发商的贷款不像往年年初如同“井喷”。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,受信贷政策的影响,开发商的资金链压力有所增加。

年初以来,银行对购房者个人贷款的利率优惠相继取消。据CRIC研究机构日前的调研数据显示,在选定的22个大中城市中,首套房贷款优惠利率几乎不见了。刚在北京购房、正在办理首套房贷款的凌先生对记者说,北京只有个别银行对高端客户给予9折优惠,大多数银行都维持基准利率,有的甚至上浮。

2013年,全国土地市场红火、供需两旺的场景令人难忘。中原地产研究中心统计数据显示,去年一线城市土地成交额达到5127亿元,创造历史新高。陈国强说:“按正常节奏,去年的土地供应会在今年形成住房供应,新增楼盘将相对增多。”

根据国家新型城镇化规划,我国将建立以土地为基础的不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。一些房地产商认为,今年楼市“形势不妙”“前景不乐观”。

日前,浙江奉化最大的房企兴润置业陷入困境。据悉,该企业总负债35亿多元,严重资不抵债,政府已成立应急处置小组进入该企业。像这样发生在知名旅游城市的房企如破产将对市场产生强烈冲击。

降价或明或暗,市场压力猛增

一家大型商业网站的调查显示,九成受访者关注房价是否下跌,六成受访者认为后市有回调的可能。而在去年9月,该网站的调查显示,超过八成的受访者认为房价还会涨。

市场持续低迷,开发商缺乏“底气”。记者调查了解到,去年开发商面对北京严控新盘涨价、预售审批从严的做法,往往通过推迟入市“硬撑”;而今年,他们在与政府和市场博弈过程中明显“示弱”,纷纷急于推出楼盘。

“一段时期,我国房地产市场高速增长、房价高企集聚了大量风险,这种非常态增长似乎不可持续。”武汉中国指数研究院华中市场总监李国政认为,“一旦市场有变,会有更多的楼盘因着急出手而降价促销。”在上海,房价表面上没有明显松动,但一些楼盘“隐性降价”苗头已经出现。位于浦东的一处楼盘保集澜湾,即将推出一批房型为125~160平方米的房源,售楼人员告诉记者,他们有一些优惠措施,比如“预交5万元,购房时抵10万元”;另一处位于青浦的楼盘虹桥宝龙城,推出了“每平方米减380元,再享2万元抵5万元”的优惠。

中国房地产研究会副会长胡志认为,房地产市场逐渐进入到相对平淡的时期,一些三四线城市房价下跌压力持续存在,并逐渐扩散到一二线城市。如果降价楼盘增多,成交量持续低迷,“降价潮”恐怕迟早会出现。