受季节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响,全国商品住宅成交量近期出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价现象后,多地房企先后推出“垫首付”营销措施。

记者了解到,为了应对市场成交量下滑局面,刺激购房者入市,当前北京、南京、广州等城市的一些房地产开发企业纷纷推出“垫首付”的营销措施。业内分析认为,销量欠佳和地产金融大趋势双重因素,促使房企选择这一营销方式。

根据公开资料显示,杭州的中天官河锦庭、天鸿香榭里等项目,沈阳的格林·常青藤等项目,以及广州雅居乐、天健等开发商旗下一些项目均推出了“垫首付”活动。这些城市由于库存积累,目前市场仍处在消化存量盘的阶段。当地开发商普遍走量缓慢,面临着较大的去化压力。

与此同时,伴随着地产金融化趋势愈演愈烈,“垫首付”这一营销方式除了受到部分房地产开发企业青睐,一些小额贷款公司也看好这一策略。

2013年年末以来,地方政府往往选择严格执行差别化的住房信贷政策,其中又以提高第二套住房贷款首付款比例为主要特色。当前,普遍采用的做法是,将第二套住房贷款首付比例提至65%至70%。

同策咨询研究部总监张宏伟称,地方政府提高二套房贷款首付比例,意味着会增加购房者或投资客进入市场的门槛,可能会对于部分人群尤其是首次改善置业的人群产生较大影响,导致这部分需求后置。他认为,正是在这种背景下,开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避政策,刺激被抑制的市场需求。

“无论是对于首套自住需求,还是改善性需求,还是中长期的投资性需求,在表示,从这个角度来讲“垫首付”营销方式有可能在今后的市场环境中普遍出现。

张宏伟认为,“垫首付”从开发商的角度而言,无论对于首套房“垫首付”,还是对改善性置业人群“垫一成首付”,无非有两个原因:一方面,在年初银行信贷紧缩的市场背景下,由于短期内资金压力比较大。开发商通过为购房者短期内“垫首付”,可以套取银行贷款缓解公司财务方面的压力,或为企业拿地扩张准备更充足的资金;另一方面,将“垫首付”作为一种营销手段,以低首付比例的方式,吸引更多的购房者,最终达到楼盘快速成交去化的目的。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示,面对浓重的市场观望情绪和从紧的银行信贷环境,开发商的定价策略将更加谨慎,“低价入市、降价走量”将成为越来越多开发商销售策略的主基调。

胡景晖认为,年初至今全国各地楼市整体趋冷,房价环比持平或下降的城市越来越多,北上广深等一线城市的房价也出现滞涨。与此同时,市场各方尤其是购房人群观望情绪浓重,这些因素促使部分开发商开始转变策略,用调低楼盘入市价格等“降价跑量”的销售策略,来实现快速回款和对后市风险的规避。如近来万科、东亚、恒大、龙湖等全国性知名开发商的部分新盘项目,就采取了低于市场各方预期价格入市的销售策略。

胡景晖表示,在楼市整体观望的情况下,万科、恒大等少数几家大型房企已出现“低价入市”销售的现象,这将影响房企未来的整体定价预期。所以,预计“低价入市、降价走量”或成2014开发商销售策略主基调。