昨日(3月27日),北京市自住房项目地块朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块出让。

该地块最终被恒大地产以20.5亿元的代价取得,溢价率37.4%。值得注意的是,该地块是目前北京市场上,拍出的价格最高的自住型商品房地块。

中原地产首席分析师张大伟告诉《每日经济新闻》记者,该地块住宅部分的平均楼面价高达2.1万元/平方米,也是首次突破2万元/平方米。

上海易居研究院研究员严跃进表示,过去对竞拍自住型商品房的地块,北京房企是持抵触心理的。不过,随着北京供给政策和计划逐渐明朗,北京房企也顺应这样的供地模式。

二次入市受热捧

据了解,该地块为2012年9月份被暂停的热门土地来广营A2地块,此次变身自住房项目地块重新挂出,起始价由12.84亿元上调至14.92亿元,由于该地块是目前定价最贵的自住房项目,所以受到市场极大的关注。

据悉,共有恒大、中铁建、住总正华、华远4家房企参与竞拍,最终恒大以20.5亿元胜出。

链家地产市场研究部张旭认为,地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前豆各庄、东坝等自住商品房地块最大的不同,也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因。

张旭表示,目前地块附近北京青年城、北苑2号院等小区成交价格在每平方米3.7万~4万元左右,该地块将建成的2.8万元/平方米的自住商品房对购房者无疑将产生很强的吸引力。

恒大称尚有合理利润

来广营地块的特殊性在于,地块本身没有开发商可以自己定价的产品,全部限价或者自住房。

公开信息显示,该地块包含R2二类居住用地、R52小学用地、R51中学用地,总建筑控制规模11.92万平,其中居住部分建筑规模9.8万平。除外,剩余居住部分6.86万平将全部建成自住型商品房,其中2.94万平方米的限价房销售限价为1.5万元/平方米,6.86万平方米的自住房销售限价2.8万元/平方米,最大套型建筑面积不得超过80平方米。

张大伟给记者算了一笔账,该项目销售总收入为23.618亿元,而开发商叠加土地成本+建安成本共计为22.884亿元。如果不计算管理成本、资金成本、销售成本、税费。该项目仅剩余7340万元的利润。

但在接近恒大的人士看来,这块地并非无利可图,还是有一定合理的利润。

上述人士认为,恒大有强大的控制成本能力、快速运转能力、快速复制能力,能挤压出更多的利润空间。自住房限价房销售极快,能赢得现金流,另外,地块还能配建部分车位和商铺,也能在利润上予以弥补。

有利于企业加快资金周转

张大伟分析,开发商用20.5亿的土地款,获得了一个在2014年年末回款23.618亿的预期。

中原地产市场研究部统计数据显示,恒大地块在北京获得四宗土地,累计土地出让金为147.85亿,但只在东坝地块有5万平米的可定价产品,其他全部为限价房源。

张大伟说,这四地块可以给恒大在2014年带来200亿左右的销售额。对恒大全国布局非常有帮助,对每月的销售报表也会锦上添花,但从利润角度,将会拉低恒大的年度利润率。

与此同时,随着政府在自住型商品房供应力度的加大,上述接近恒大地产的人士也表示,开发此类地块也符合恒大一贯坚持的民生地产路线。

据《京华时报》报道,北京市国土局相关负责人表示,2014年北京市将继续加大住宅用地供应,同时进一步优化住宅用地供应结构,拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品住房;商服用地的供应量将比2013年略有增高。

张大伟说,信贷的收紧不仅影响成交,也约束了开发商拿地的资金。回款变慢,使得部分企业在土地市场难以维持高投入。

在市场竞争加剧的背景下,高周转已成为房企的在一线城市的普遍策略。

自住型商品房利润低微,但供不应求。从市场角度上,也推高了房企在自住型商品房上的拿地热情。