■行情报告

上周(2014.3.17-3.23),东莞住宅成交面积为6.7万平方米,环比下降5.28%,同比下降50.81%。住宅成交量再度陷入“低谷”,对比去年同期则“气血”严重不足,连续两周单盘最高套数仅20多套。业内人士表示,出现这种情况主要是受去年银根收紧影响,市场观望情绪逐渐加重,许多准备入市的客户望而却步。

记者观察到,从最近两周新品加推的项目销售情况来看,大部分均不理想,如万江某一新品项目和虎门某一新品项目开盘当天销售率在20%左右。相当一部分客户仍在徘徊犹豫,不敢下决心入市。一些项目推出新品时,推量较小,一方面试探市场接受程度,另一方面便于后市灵活调整推货节奏。

上周成交套数同比降47.6%

据东莞中原研究部对市场监测数据显示,上周(2014.3.17-3.23)商品房成交面积7.85万平方米,环比下降5.21%,同比下降47.58%。商品房成交套数为861套,成交额7.32亿元。

住宅成交面积6.7万平方米,环比下降5.28%,同比下降50.81%;成交套数566套,环比下降6.75%,同比下降56.89%;成交金额6.09亿元,成交均价为9096元/平方米,同比上升6.67%。

非住宅成交套数295套,成交面积1.15万平方米,成交金额为1.23亿元,成交均价10711元/平方米。

据监测数据显示,近3周东莞大于160平方米的洋房产品成交有所上升。首套房优惠减少、利率上浮一定程度影响刚需释放,因客户对购房优惠尤为敏感,个别开发商推出的个别单位大户型加大了优惠力度,或一次性付款优惠更大。此外,银根缩紧,在开发商对豪宅、别墅等高端产品优惠有所增加的情况下,投资客入市意愿有所提升。

众多开发商延迟推货

“金三银四”,大部分开发商对3月份市场看好,不少项目纷纷计划在3月加推入市。但由于受到上旬天气阴雨多变,客户观望加重以及认筹启动时间较晚,导致大部分项目蓄客量尚不理想,其中不少项目远远达不到开发商预期,开发商加推新品入市的意愿直接受挫。在市场容量逐渐收窄的情况下,不少楼盘把拓客范围扩大,特别临深一带楼盘加大了在深圳的推广宣传,如惠州也有楼盘打入深圳市场,开发商纷纷在抢夺这块“蛋糕”。据东莞中原研究部对市场监测数据统计结果显示,为保证开盘当天取得更好的销售成果,多数开发商已做出决定,延迟推货时间。

促销单元房很快售出

相对于全国楼市的大环境,东莞楼盘似乎受惊甚小,九成楼盘价格仍然高企,开发商降价意愿未显现,主要是通过“垫首付”减轻客户购房短期资金压力,刺激带动市场销售量。记者观察到,目前仅万江个别楼盘对特殊楼层单位推出部分优惠。此外,市面不乏有楼盘为清仓个别单元房推出促销活动,价格有所下移,相对以往均价还是有一定幅度优惠,诱惑力不小,同时置业者也积极拍板。如深业·欧景城6字头单元房销售不错,中信观澜凯旋城9栋均价明显比小区内其它在售楼均价低600元,而受客户抢购。

■热点新闻

梅观高速下周免费

山区片楼盘迎来利好

4月1日零时起,梅观高速公路(梅林至观澜段)将取消收费。取消收费后,东莞山区片凤岗、塘厦等镇,需经过该路往返莞深的市民每趟将节省14元过路费,交通成本大大降低。有开发商表示,该举措将拉近购买人群的心理预期,真正将上述两镇变成深圳市民置业的后花园。

梅观高速下周变身梅观快速

今年初,深圳交委、龙华新区管委会与深圳高速公路股份有限公司、深圳市梅观高速公路有限公司签订了《梅观高速公路调整收费补偿及资产移交协议》。协议明确梅观高速公路(梅林至观澜段)将于3月31日24时起取消收费。

梅观高速公路是国家高速公路G94(珠三角环线高速公路)中的一段,是深圳市中部重要的交通走廊,于1995年5月建成通车,道路全长19.2公里,起于梅林关口,止于深莞边界。梅观高速公路现有梅林、华南物流、坂田、华为、观澜5个收费站。

虽整条线路并不长,但从梅林关开始,途经宝安、龙岗两区,共设置了梅林、华南物流、坂田、华为、观澜5个收费站。据深圳交通部门透露,梅观高速原定收费期限至2027年,现已被深圳市政府花费约27亿元回购,由深圳高速公路股份有限公司经营管理,提前终结收费后将改名为“梅观快速”,是全国首条在运营期内因政府回购而取消收费的高速公路。

调整方案将撤销上述全部收费站,而梅林主线收费站北移至外环高速公路黎光立交南侧。在新设主线收费站建成前,梅林至观澜段采用继续发卡、免收通行费的方式取消收费。市民仍需进站拿卡、出站交卡,但不需要交纳车辆通行费。在新主线收费站建成后,现有收费站撤销,不再发卡和收费。

影响▶▶将吸引更多深圳刚需一路向“北”

业内人士认为,梅观高速取消收费将对梅观高速沿线的楼市带来利好,其中观澜、塘厦等深莞接合部区域楼市受影响最大,该区域将吸引更多深圳刚需前往置业,继而推动区域楼价小幅上升。

中原地产东莞市场研究部的专家认为,梅观高速取消收费会给龙华新区的居住、置业带来便利,楼市方面,受直接利好的将会是观澜以及深莞接合部区域。

碧桂园东莞区域营销总监朱哲接受媒体采访时表示,梅观高速收费取消,对购房者心理因素影响大过于交通成本减少,更多是深莞同城带来的认同。“梅观高速取消收费后,不仅让业主可省去一笔交通费用,最主要的是让他们弱化了心理距离。”某品牌开发商销售负责人表示,因塘厦、凤岗到深圳中心区的直线距离较近,加上房价的洼地优势,未来将吸引更多的深圳人来此置业。

现状▶▶山区片房客六成来自深圳

瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周东莞有31个镇区有住宅成交,销售排在前两名的分别为靠近深圳的山区片的塘厦镇和凤岗镇。塘厦排名冠军,贡献项目为中信观澜凯旋城21套、金海怡景花园15套等;凤岗排名第二,表现在名流印象花园16套、永江臻萃园9套、锦龙又一城8套等。

近年来,受大量深圳刚需流入的利好,塘厦成交一路走高。在2013年,塘厦镇跃升为东莞楼市主战场,供求量及销售量均是最高的,总供应143万平方米、总签约96万平方米,成交套数达9532套,在东莞市独占鳌头。同时,也超过附近深圳龙华新区9008套的总成交量。

记者踩盘发现,目前深莞接合部,不少一手楼盘的销售中,深圳客占六成以上,有些甚至达九成。据塘厦镇中信观澜凯旋城项目负责人介绍,去年在该项目购房深圳业主就有1468名。2013年,受片区规划和交通改善等利好,龙华片区一手房均价由前一年的18585元/平方米上涨19.7%,突破2万元大关,达到22240元/平方米。在塘厦片区,2013年均价才8652元/平方米。有业内人士分析,大量深圳客到塘厦、凤岗购房置业,价格因素是一个重要原因。而随着中信、万科、碧桂园、卓越等品牌房企相继进军山区片,深圳刚需客将是塘厦争取的目标。