金地东莞公司的高层曾这样总结东莞房地产的“大时代”:1998年到2003年,城市发展还在满足简单的“三来一补”、“来料加工”的“改造”阶段,这一阶段重在满足基本的居住功能性诉求;从2003年到2007年城市萌芽和形成的“制造”阶段,这时已在承载深圳更具含金量技术的转移,把东莞制造业的工厂的链条拔高。在经历2008年金融风暴的洗礼以后,东莞城市以及房地产的进化,上升到了一个崭新的时期,城市不再继续盲目以增加建设规模作为G D P增长的主要渠道,开发商亦不再以房地产利润增长为唯一量化,实现了内在核心思想转型,开始走上一条全新的“智造”之路。

这无疑正是这座城市以及房地产市场的“进化论”。

“居住”以一种举重若轻的方式,改变着这个广东G D P四虎之一的城市。看过去的12年,我们看到了城市的进化,看到崛起的城市中心区、看楼市营销、鉴赏楼宇、游历楼盘园林公园,看开发商如何创造了现代文明以及缔造城市未来的生活方式,也看到政策影响下的东莞的开发商,初次体验到了有房地产开发历史以来急速腾空的快感,也曾经有被政策当头棒喝的切肤之痛。

东莞房地产的十二年史记。听我们把被遗忘的历史和曾经的精致娓娓道来。

是以为记。

2 0 0 3年

●2003年2月国土资源部连续下发文件,明令要求“停止别墅类用地供应”。此后,东莞市场上出现了双拼、联排、叠加等一系列“类别墅”,同时更有不少楼盘将双拼别墅合为一套,作为独立别墅售卖获取更高额利润。

●2003年6月,央行制定出台“121号文件”,规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。

2004年3月出台“71号令”。该规定要求自当年8月31日起,所有经营性土地一律都要公开竞价出让。这也终结了此前延续21年的土地协议出让制度,自此土地出让只有招标、拍卖、挂牌三种方式。

2 0 0 5年

●2005年6月,国家税务总局宣布,未满两年进入交易的二手房交易全额征收营业税。

2 0 0 6年

●2006年6月1日建设部等九个部门出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称90/70政策)正式实施,规定住宅套型90平方米以下占开工总量的70%。政策旨在加大中小户型供应量,无奈上有政策下有对策,“90/70新政”开始变味,开发商已开始打“擦边球”,于是出现了“高拓展率”、“大赠送面积”等营销词汇,市场还出现了拼合户型等“畸形产物”,其对于居住功能的干扰、资源浪费等问题,也使该政策成为最具争议的调控政策。

6月1日,国家税务总局正式宣布将原定2年的征收期限延长至5年。

●2006年8月1日东莞市商品房销售网上备案制度正式实行。

2 0 0 7年

●2007年9月27日国家出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,也就是俗称“9·27”政策。规定购买二套房必须首付五成以上,利率上浮1.1倍。同年12月,央行、银监会联合下发补充通知,明确第二套房贷以家庭为单位。

“9·27”政策开启通过差异化信贷方式调控楼市的首例,它产生了立竿见影的效果,带来楼价大幅度下跌。截至年末,央行在2007年共有6次加息、10次上调存款准备金率,密集地通过利率手段调控房地产金融市场,也创下了历史之最。

2 0 0 8年

●2008年10月22日财政部、中国人民银行网站发布的“救市组合拳”:从2008年11月1日起:90平方米以下契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税;贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0 .7倍;最低首付款比例调整为20%;个人住房公积金贷款利率下调0 .27%。

●2008年11月,国务院推出四万亿经济刺激计划,其中除了保障性安居工程、廉租住房建设、棚户区改造、游牧居民定居工程、农村危房改造试点外,并没有提到房地产市场,但对于楼市的提振作用不言而喻。

●2008年12月30日,国税总局规定:个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,免征营业税。

2 0 0 9年

●2009年5月4日珠三角八市市民公积金互贷实施。

●2009年12月9日国务院常务会议决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年。

2 0 10年

●2010年1月7日“国十一条”出台要求二套房首付款比例不低于40%。

●2010年4月17日,国务院正式下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确了4月14日的会议要求。通知还要求,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

●“9·29”新政首套房首付提至三成。

2010年9月29日,央行、银监会出台完善差别化的住房信贷政策,要求各商业银行对第三套以上停贷;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停贷;贷款首套房首付款比例调整到30%及以上;二套房贷严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

●多家银行证实,2010年11月1日起,商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为:首付最低30%,利率为同档期基准利率下浮15%;二套住房为首付最低50%,利率执行同档期基准利率的1.1倍,禁止对第三套及以上住房提供贷款。执行不到一年的房贷7折优惠利率全面取消。

●2010年11月15日,住房城乡建设部和国家外汇管理局近日发出通知,要求境外个人在中国境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。东莞“限外”新政11月3日起执行。

●2010年下半年开始,上海、杭州、北京、厦门、深圳、广州等高房价城市陆续出台“限购令”。

2 0 11年

●2011年是“十二五”规划的开局之年。在这个影响全中国未来发展的规划纲领性文件中,保障房建设被列为重中之重。规划强调,未来五年,全国计划新建保障性住房3600万套,这大约是过去10年建设规模的两倍。其中2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套,比上年增长70%以上,创历年之最。

●2011年初,国务院将上海、重庆确定为房产税试点城市。

2 0 13年

●2013年2月 国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议要求,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度,简称“新国五条”。3月1日开始实施二手房交易差额征收20%个人所得税。

●2013年3月25日,广东“国五条”细则正式落地。细则要求广州、深圳两地于3月底前公布房价控制目标,明确广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行住房限购政策。