最近,新浪微博流出一则爆料:4月起,三亚将不再建设80平米以下小户型,主要建设低密度、低容积率的大户型别墅与洋房。这意味着,100万在三亚买房的时代可能终结。

最初走漏风声的是三亚市规划局的一位内部人士,他私下对一位媒体人说,政策不出意外将很快出台,还有后续版本——以后三亚10亩以下住房用地也将不再允许报批。

开发商们声称这一消息属“千真万确”。这一次,政府提前给他们打了预防针。

据当地开发商透露,2014年春节前后,他们被当地规划局召集,开内部会议,专门预告此事。随后,一些开发商在报批小户型项目规划时,遭遇工作人员的“友情提示”。一时间,多家房企加快进度,希望在政策出台前,赶上报批最后一班车。也有人着手调整小户型项目的规划思路。自此,小户型被叫停之风在房企圈里刮了起来。

停建小户型源自其在三亚供过于求的现状。此前,因看重海南的旅游招牌,开发商蜂拥而至。为迎合投资客的口味——他们多以旅游、养老、资产升值为目标,倾向于低总价的小户型产品——开发商们大建小房子。近几年,如同割麦的速度赶不上麦苗的长速,源源不断的购房需求依然敌不过小房子入市的快节奏,加上产品同质化严重,三亚小户型已成供应过剩局势。

根据克而瑞海南区域总经理沈红提供的数据,三亚现在二手存量房高达130万平方米,其中小户型占多数。而在售新房的数字更大。三亚森林半岛项目负责人王磊预估,当地在售小户型高达200万—300万平米。

“开发商们目前主要考虑的就是怎么去化手里的小户型。”三亚山水国际项目营销总监陈友余说。他的项目有一半是小户型,共100多套,目前剩60余套未卖出。

供求失衡下,小户型的销售场甚至出现恶性竞争的苗头。低总价被当作主要招牌。年前,三亚有区域爆出小户型“9999元/平米超低价”、“11800元/平米一口价”,事实上15000元—17000元才是该区域小房子的平均单价。

一旦政策放行,这种情况将有所改变。对于已经报批小户型的开发商来说,一个短期的好处是,以前堆积的小户型会更好卖。

“这条政策会让购房者加快入市步伐,买小户型。我们已有意向客户听到风声,他们都在担心以后购房门槛会提高。”陈友余说。

停建小户型,推动去化率,兴建大户型,当地不止一位开发商认为,政府的心思在市场转型。意图通过政令扭转三亚房地产市场,调整产品供应结构,促其由低端走向高端。

长远来看,该政策会给众多开发商带来新的挑战。它意味着三亚众多“小户型专业户”必须投入到生产、销售大户型的节奏中来,而这需要一个适应过程。

“以后开发商都得修炼内功,走新路,学做大户型,找大户型的营销点。”王磊说。他的项目5月开卖,和许多同行一样,项目产品75%以上是63平米和39平米小户型,预计首期去化10%—15%。未来,这种情况将不复出现。

政令出台后,三亚楼市的购房门槛将提至近200万元。海南旅游地产职业经理人主席齐志辉认为,这最终会筛出许多购房者,使整体成交量下滑。

“过去我们都建小户型也是因为有需求,是市场选择的结果。谋求市场转型还是应该把客户需求放到首位,让市场做主,而不是靠行政命令。”陈友余说。

过去数年,海南以小户型的度假养老房吸引购房者,这一现状恐一夕更改。据海南旅游地产职业经理人联盟调查,平均到访海南1.34次即可产生一次购买欲望,海南楼市平均成交周期为7天。目前,全国多达9省市的医保卡可在海南通用,成为另一购房利好。在三亚,小户型是成交主角,占当地成交量的50%以上,其中60平米—80平米最好卖。

而政府以强硬手腕推行停建小户型政策,可能挫伤市场自身调节功能,产生反作用力,并不利于实现市场格局的扭转。“市场存在,产品必然存在。”齐志辉说。在他看来,停建小户型,只建大户型对海南度假、投资市场均不利好,就是官方“一拍脑门的想法”。

产品户型问题本是开发商的分内之事,但现在政府不愿坐视。目前该政策已引而待发,但有内部人称,官方也有顾虑,正在考虑各方利益,尤其是要处理好那些刚刚报批小户型开发商的项目问题。当然,他们也发现,在三亚,小户型的走红不是没有道理,而对于那些还没有完全树立起小房子招牌,也没有引来众多关注点的地方,官方也有所保留。

“据我打听,这个停建令不会覆盖三亚离市区较远的乡镇区域。”王磊说。陈友余则推测,官方不会放弃小户型的产权式酒店与公寓。它们是城市主打产品,也符合三亚旅游城市的定位。“估计政策只会针对住宅。”他说。

市场与政令即将在海南交锋,战果如何,还待检验。不止一位受访者对政策的短时性抱有期待,认为停建小户型不过是缓兵之计,待2—3年后小户型去化达一半以上,政府便会继续放行。