2014年房地产市场的区域和城市间分化趋势依然明显,根据十八届三中全会《决定》和中央经济工作会议的要求,为缓解供需结构失衡的状况,一线城市的住房用地供应量有望较快增加;对部分二三线城市,要高度关注其“住房存量过大、房价较快下降”的趋势。保障性住房的覆盖率将继续提高,受益群体持续扩大。

对2014年运行趋势的基本判断

十八届三中全会和中央经济工作会议都透露出同一类信号,就是2014年的房地产市场发展将更加注重供给体系建设、调控手段的市场化以及发展定位的合理化。从短期影响因素看,土地市场的供求状况和住房金融政策仍是影响2014年房地产市场运行的重要因素。2014年应更加关注房地产市场的区域性变动特征,同时积极应对一线城市房价过快上涨压力和许多二三线城市的住房库存消化压力。

1、一线城市商品房用地供应力度将加大,有助于降低地价同比涨幅水平

2013年12月召开的中央经济工作会议在部署2014年的任务时,特别提出“特大城市要注意调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率”。十八届三中全会的《决定》中也提到“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让”。据此分析,如果2014年此项改革能够有序推进,一线城市的部分农村集体经营性用地会通过出让的方式形成土地供应,国有建设用地中的住宅用地比例也会相应提高,2013年前11个月一线城市住宅用地占国有建设用地的比例约为26%,预计2014年这一比例有可能超过30%。一线城市住宅用地供应量的上升,有助于抑制地价水平过快上涨。

2、部分地区房地产市场去库存压力较大,房价涨幅明显回落的可能性在加大

2014年,部分二三线城市的房价涨幅很有可能继续较快下降,甚至有些城市房价会出现下降趋势,一些新的二三线城市也会加入房价下降的行列。这些城市由于前几年住房供应过多,在投资投机性需求被抑制的情况下,刚性需求和改善性需求难以支撑高房价。2014年,这些二三四线城市的去库存压力很大,房价涨幅下跌趋势难以回转。如果再考虑到房屋待售面积和竣工面积,2014年一些省份将面临更大的去库存压力。

3、2014年房地产投资同比增速会适度回落,保障房投资对房地产投资的支撑作用明显

受房地产市场长期发展趋势和短期形势变动影响,相比2013年前11个月19.5%的同比增速,2014年房地产投资同比增速会有所回落,估计在18%左右。这一判断主要基于以下理由:

一是我国住房市场整体供需矛盾已明显减缓。根据国务院发展研究中心市场所课题组基于第六次全国人口普查数据的相关推算,截止到2010年底,我国城镇常住家庭户均约1.02套住房。从国际经验看,城镇户均套数接近或超过1以后,表明我国住房资源总体已不特别紧缺。从实际情况看,我国不少三四线城市已出现住房供需结构趋于平衡的状况。未来的房地产投资同比增速也会趋势性下降。

二是中国经济已从高速增长进入中高速增长阶段的转换期,中央经济工作会议把“大力调整产业结构、着力防控债务风险”等作为2014年主要任务。这些都表明2014年的宏观经济调控会坚持“稳中求进”基调,中央政府不会采取过多的刺激性政策。

三是保障性安居工程投资的支撑作用明显。2014年保障性安居工程的目标任务是基本建成480万套以上,新开工600万套以上,跟2013年实际基本建成470万套、新开工630万套相比,绝对数量均有所下降。但考虑到2014年房地产投资的同比增速会回落1.5个百分点左右,保障性安居工程投资额占房地产投资的比重仍会有所提高。

4、保障性住房供应持续加大,进一步缓解城镇中低收入家庭的住房困难问题

截止到2012年年底,全国累计用实物方式解决了3100万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到12.5%。2014年,城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上,新开工600万套以上,其中棚户区改造370万套以上。如果“十二五”期间能顺利完成3200万套新开工任务,截止到2015年底,全国就可以累计用实物方式解决5178万户城镇家庭的住房困难,覆盖面达到20.4%。等到这个阶段,我国住房市场结构会发生重大变化,在解决城镇中低收入家庭的住房困难方面,政府将拥有更大的政策弹性。

政策建议

2014年,我国住房市场运行将呈现更加明显的区域性分化特征。面对这种形势,按照十八届三中全会和中央经济工作会议、城镇化工作会议的要求,建议2014年采取分区域的住房用地供给政策和稳健的住房金融政策,完善住房市场体系,加快推进房产税扩大试点等工作。

1、实行分区域的住房用地供应政策

建议国土部门在制定2014年住房用地供应计划时,应突出区域差异性,综合考虑各地现有存量住房数量和未来需求结构的情况,对供需矛盾突出的一线城市可试行规定两个“最低”:一是住房用地指标占新增建设用地指标的最低比例;二是在满足保障性安居工程用地需求的前提下,商品房供地面积的最低水平。对部分住房存量过多的二三线城市则反向施行,规定每年住房用地指标占当地新增建设用地指标的最高比例,抑制盲目、无序供应房地产用地。

2、加大闲置土地处置力度,督促已供住房用地及时开发利用

据国土部门统计,截至2013年9月底,全国未竣工住宅用地超过40万公顷,比年初增加9.3%。在建住宅用地约27.6万公顷,比年初增加5%。建议加大对已供应住宅用地的开发监督力度,进而显著增加住房的有效供给。同时,应加快建立闲置土地实时监测和反应机制,监督开发企业尽快启动闲置土地开发。

3、实施稳健的住房金融政策

从国内外经验看,住房金融条件的变化是影响房价波动的重要原因之一。尤其是贷款利率水平的变化对居民住房购买力的影响很大。建议2014年实行稳健的住房金融政策,可借鉴德国住房储蓄银行的经验,签订贷款合同之时确定按揭贷款利率后,在整个偿付周期内保持相对固定,以保持购买力的基本稳定,防止因利率变化引发住房市场的非正常波动。

4、扩大房产税试点城市,加快推进立法工作

按照十八届三中全会《决定》中“加快房地产税立法,适时推进改革”的要求,建议在总结上海、重庆两地房产税试点效果的基础上,再在各地选择一些典型城市进行试点,主要根据房产税在不同征收情景下的模拟结果,及时做好改革方案和各种预案。建议2014年底首先确保完成“500个城市住房信息联网”的任务,在此基础上推动房地产税立法。